Dưới đây sẽ là một số điểm cần lưu ý khi các bên tham gia giao dịch nhóm đất này:
Điều kiện để có thể giao dịch đất nông nghiệp
Kinh nghiệm đầu tiên khi mua bán đất nông nghiệp chính là cần xác định xem mảnh đất cá nhân định bán hoặc định mua có đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng của Nhà nước hay không. Tất cả các mảnh đất chưa đủ điều kiện nhưng vẫn cố tình giao dịch được coi là trái quy định và không được Pháp luật công nhận.
Căn cứ vào Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai sửa đổi 2013, một mảnh đất nông nghiệp cần đáp ứng tất cả tiêu chí sau đây thì mới được giao dịch:
Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định (hay một số nơi còn gọi là Sổ đỏ). Đất không thuộc diện tranh chấp, kiện cáo.
Đất không thuộc diện đang trong quá trình thi hành án. Cụ thể, Tòa án có thể ra phán quyết quyền sử dụng đất của bên bán đang bị kê biên và mảnh đất này sẽ không bán được tại thời điểm thi hành án.
Đất nông nghiệp còn thời hạn sử dụng theo xác nhận của văn phòng địa chính địa phương.
Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cần được thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền, mọi sự thay đổi liên quan đến mảnh đất cần được cập nhật rõ trong sổ địa chính.
Lưu ý, không phải mọi công dân đều được Pháp luật đồng ý cho nhận chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Vì đây là nhóm đất đặc thù nên có một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng loại bất động sản này. Cụ thể như sau:
Căn cứ vào điều 191, Luật Đất đai sửa đổi 2013, các cá nhân hoặc hộ gia đình không tham gia sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng loại đất này để đảm bảo địa phương khai thác tốt quỹ đất.
Ngoài ra, nếu mảnh đất nằm trong các khu vực đặc biệt như rừng phòng hộ, khu bảo tồn sinh thái, rừng đặc dụng… thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp bên mua đảm bảo sẽ sinh sống tại khu vực đó.
Đất nông nghiệp chỉ được Nhà nước chấp thuận cho chuyển nhượng có hạn mức căn cứ theo Điều 130 Luật Đất đai cũng như Điều 44, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Phí chuyển nhượng đất nông nghiệp
Căn cứ theo các điều luật của Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì hoạt động mua bán đất nông nghiệp hay còn gọi là chuyển nhượng đất ruộng có phải chịu thuế. Thời điểm chịu thuế được xác định là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cách tính thuế mua bán đất nông nghiệp cụ thể như sau:
Các trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp bình thường áp dụng công thức: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng x 25% thuế suất.
Các trường hợp chuyển nhượng nhưng không có hồ sơ xác định giá vốn áp dụng công thức: Giá chuyển nhượng x 2% thuế suất.
Cũng có một số trường hợp đặc cách miễn giảm thuế theo Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân.
