Khả năng chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư
Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định khi chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư (đất ở) phải xin phép và chỉ được chuyển khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý.
Tuy nhiên, không phải 100% trường hợp người dân gửi đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất đều được chuyển đổi. Muốn được chuyển phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm và nhu cầu sử dụng đất của người dân.
Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định rõ căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất".
Như vậy, nếu được phép chuyển lên đất thổ cư thì khả năng cao người bỏ tiền mua đất nông nghiệp sẽ lãi. Trên thực tế, nhiều người dân mặc định mua đất nông nghiệp thì 100% trường hợp sẽ được chuyển lên đất thổ cư và bán ra theo giá đất thổ cư nên sẽ lời lớn. Tuy nhiên, khả năng được phép chuyển lên đất thổ cư nhìn chung không dễ như nhiều người nghĩ.
Chi phí khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư
Chi phí khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư chủ yếu là tiền sử dụng đất. Tùy vào từng trường hợp mà tiền sử dụng đất phải nộp có thể lên đến hàng tỉ đồng (phổ biến từ 10 triệu đồng đến vài trăm triệu đồng).
Căn cứ vào Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
- Trường hợp 1: Chuyển mục đích từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở lên đất ở thì tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
- Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
- Trường hợp 3: Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất.
Pháp luật đất đai không có con số chi phí cụ thể khi chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư, thay vào đó chỉ có quy định về cách tính tiền sử dụng đất. Để tính được số tiền phải nộp thì người dân cần phải biết những thông tin sau:
- Vị trí thửa đất.
- Giá đất ở của thửa đất.
- Giá đất của loại đất đang sử dụng theo từng vị trí.
Lưu ý: Giá đất là giá do các tỉnh, thành quy định trong bảng giá đất.
Để tính được số tiền phải nộp là vấn đề phức tạp vì mỗi thửa đất có vị trí khác nhau, giá đất cũng khác nhau, mỗi vị trí trong từng thửa đất cũng có giá khác nhau (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).
