Theo như tìm hiểu, trước đây, khâu tính tiền sử dụng đất do Sở Tài chính phụ trách theo Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, từ năm 2014, theo Luật Đất đai 2013, công tác này được giao Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất. Từ thời điểm đó, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển đi lòng vòng nhiều khâu, nhiều nơi. Quá trình thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian.
Đơn cử như trường hợp liên quan đến dự án Khu đô thị mới Nhơn Đức – Phước Kiển, huyện Nhà Bè (tên thương mại là ZeitGeist City Nhà Bè do công ty thuộc Tập đoàn GS E&C làm chủ đầu tư). Mới đây, Sở TNMT TPHCM vừa thông báo mời chào các đơn vị tư vấn để thẩm định giá đất dự án này. Được biết, đây là lần thứ 7, Sở TNMT TP mời chào đơn vị tư vấn để thẩm định lại giá đất của dự án trên. Thời điểm định giá đất được xác định vào tháng 12.2013. Như vậy, sau gần 4 năm, Sở TNMT vẫn chưa thể định lại giá đất dự án này theo chỉ đạo của UBND TPHCM.
Là khu đô thị lớn thứ hai khu Nam Sài Gòn, dự án ZeitGeist City Nhà Bè được khởi công từ cuối năm 2019. Đến nay, nhiều sản phẩm nhà ở tại một số phân khu của dự án đã được bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên, nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư dự án vẫn chưa được xác định rõ ràng.
Một trường hợp khác cũng khốn khổ vì chờ tính tiền sử dụng đất là dự án Khu dân cư Phú Thuận (tên thương mại là Lotus Residence) tại phường Phú Thuận, Quận 7. Sau khi nhận chuyển nhượng và hoàn tất các thủ tục theo quy định như phê duyệt quy hoạch 1/500, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở… từ năm 2015, nhưng đến nay, chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn vẫn chưa thể triển khai tiếp dự án do chưa được nộp tiền sử dụng đất.
Theo đại diện doanh nghiệp này, vào thời điểm giao đất, TPHCM chưa xác định được số tiền sử dụng đất nên chủ đầu tư chưa có cơ sở để đóng theo quy định. Hơn nữa, doanh nghiệp đã nộp hồ sơ đến các sở, ngành liên quan với mong muốn được thực hiện nghĩa vụ tài chính cho dự án… mà vẫn chưa được giải quyết.
Trên thực tế, đây chỉ là một trong hàng trăm dự án bất động sản tại TPHCM phải ngừng triển khai nhiều năm chỉ vì chưa thể đóng tiền sử dụng đất, cho dù chủ đầu tư sẵn sàng đóng tiền. Bởi theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), chỉ riêng vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ tài đã chiếm khoảng 1/4 tổng số dự án ách tắc trên địa bàn Thành phố hiện nay.
Để giải quyết vướng mắc cho bài toán tính tiền sử dụng đất, vào ngày 5.2, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã bổ sung thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất.
Theo nhiều chuyên gia, các quy định của Nghị định 12 đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, Nghị định 12 sẽ gỡ vướng trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại.
Khi khâu định giá đất được khơi thông, chủ đầu tư dự án sẽ có thể thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua nhà và chủ đầu tư được nhận phần tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại.
