Dù thị trường bắt đầu có bước phục hồi, các doanh nghiệp bất động sản tung sản phẩm bắt nhịp chu kỳ mới của thị trường, song điều đáng lo ngại là giá bán của sản phẩm cả mới lẫn cũ trên thị trường thứ cấp bắt đầu có sự điều chỉnh tăng.
Chẳng hạn, tại Dự án Eaton Park (TP Thủ Đức), dù chưa công bố giá chính thức, song theo các đơn vị môi giới, giá bán sẽ rơi vào khoảng 6.000 - 7.000 USD/m2 (tương đương 147,6 - 172,2 triệu đồng/m2).
Hay như dự án căn hộ cao cấp trong Khu đô thị Vạn Phúc (cũng tại TP Thủ Đức), theo tiết lộ của đại diện chủ đầu tư, giá bán không dưới 100 triệu đồng/m2.
Tương tự, dự án căn hộ cao cấp nằm trong đô thị The Global City của Masterise Homes cũng có giá bán từ 100 triệu đồng/m2 trở lên, riêng sản phẩm nhà phố tại dự án này từng bán ra thị trường với mức giá 400 triệu đồng/m2.
Những thông tin trên là dữ liệu về nguồn cung căn hộ chuẩn bị được đưa ra thị trường. Nhìn vào các mức giá bán dự kiến thì đương nhiên là quá tầm với của những người lao động có thu nhập trung bình thấp.
Dữ liệu của đơn vị nghiên cứu CBRE cũng cho thấy, 84% nguồn cung căn hộ mở bán trong năm 2023 tại TPHCM là phân khúc cao cấp, giá từ 50-98 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, tỉ trọng phân khúc dưới 50 triệu đồng một m2 ngày càng giảm, còn phân khúc bình dân hoàn toàn biến mất trong vài năm trở lại đây.
Trong bối cảnh quỹ đất sạch tại TPHCM ngày một khan hiếm và đắt đỏ, thì tìm "đỏ mắt" cũng không ra được dự án dưới 40 triệu đồng/m2. Còn muốn kiếm căn chung cư giá rẻ dưới 30 triệu đồng/m2 gần như “bất khả thi”. Vì vậy các chủ đầu tư có xu hướng đổ về vùng ven để phát triển dự án bởi có giá đất rẻ hơn. Bình Dương, Đồng Nai và Long An được xem là thị trường còn nhiều dư địa cho phát triển chung cư giá rẻ.
Tại các khu vực ven TPHCM, khảo sát những dự án công bố gần đây cũng cho thấy, giá bán đang xác lập mặt bằng mới khoảng từ 35-45 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT). Đây là mức giá khá cao so với thị trường này từ trước đến nay.
Bộ phận nghiên cứu thị trường và S22M của Savills nhìn nhận, thị trường đang đối mặt với tình trạng giá nhà ngày càng đắt đỏ. Các chuyên gia cho biết 90% những giao dịch trên thị trường là thuộc phân khúc 2-5 tỉ đồng một căn. TPHCM không còn sản phẩm dưới 2 tỉ đồng trong năm qua. Hai năm tới, nguồn cung mới chủ yếu có giá 5-10 tỉ đồng một căn, còn phân khúc 2-5 tỉ đồng ngày càng khan hiếm, báo cáo của Savills nhận định.
Theo chuyên gia TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc đầu tư DG Capital, với tầm giá chung cư TPHCM hiện nay, rất khó để một gia đình dựa vào thu nhập thuần túy mua được nhà. Thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TPHCM vào khoảng 20 triệu đồng/tháng, dù có tiết kiệm 40-50% thu nhập thì cũng mất vài chục năm mới đủ tiền mua nhà nếu không có sự hỗ trợ từ người thân hay sử dụng đòn bẩy tài chính.
Tuy nhiên, ví dụ cần phải vay khoảng 1 tỉ đồng để có thể mua được một căn hộ, nếu lãi suất duy trì ở mức 9%/năm như hiện tại và thời gian vay là 20 năm thì mỗi tháng phải trả cả gốc và lãi cho ngân hàng khoảng 12 triệu đồng. Số tiền này chiếm hơn một nửa tổng thu nhập của gia đình và sẽ càng khó khăn khi kinh tế suy thoái.
