Vấn đề về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để xây dựng dự án đô thị, nhà ở thương mại trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng vẫn còn nhiều bất cập. Quan điểm của ông về vấn đề này?
- Hiệp hội tán thành Dự thảo Luật Đất đai tiếp tục quy định 2 phương thức để lựa chọn nhà đầu tư hoặc công nhận nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Trong đó, phương thức thứ nhất là Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79), sau đó thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 126) hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 127) để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, trong đó có dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ.
Phương thức thứ hai là nhà đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm b Khoản 1 và Khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai. Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy, các quy định này chưa thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW và có một số bất cập, chưa sát thực tế.
Ông có thể nêu lên vài vấn đề bất cập mà Hiệp hội đang có kiến ý sửa đổi?
- Đơn cử, nội dung Điểm b Khoản 1 Điều 128 quy định nhà đầu tư chỉ “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”, sẽ dẫn đến hệ quả là không tạo điều kiện để phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn (hàng chục, hàng trăm, hàng nghìn hécta) để xây dựng được kết cấu hạ tầng đô thị đồng bộ, có đầy đủ các tiện tích và dịch vụ, phát triển đô thị xanh, thông minh, ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu theo định hướng của Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị “Về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045”. Điển hình như “Khu đô thị mới kiểu mẫu” Phú Mỹ Hưng, Quận 7, có quy mô diện tích hơn 400ha.
Điểm b Khoản 1 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai nếu được thông qua thì trong khoảng 10 năm sắp tới, nhà đầu tư sẽ không còn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên sẽ không còn doanh nghiệp nào có thể đáp ứng điều kiện.
Đáng quan ngại hơn, là chúng tôi nhận thấy nhà đầu tư vẫn có thể “lách” quy định tại Điểm b Khoản 1 và Khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.
Hiện nay có nhiều dự án nhà ở thương mại bị tắc pháp lý liên quan đến câu chuyện phải có đất ở. Theo ông nguyên nhân do đâu?
- Hiệp hội nhận thấy Điểm c Khoản 2 Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã dẫn đến “ách tắc” tất cả dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở mà chỉ có đất hỗn hợp gồm đất ở và đất khác hoặc chỉ có đất khác không phải là đất ở và đã được tổ chức kinh tế, nhà đầu tư tạo lập hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Điển hình là TPHCM vào thời điểm ngày 10.12.2015 (Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) có tổng số 170 dự án nhà ở thương mại, nhưng chỉ có 44 dự án có quỹ đất hỗn hợp đã được chấp thuận đầu tư từ trước nên được triển khai thực hiện, còn lại 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp thì bị ách tắc không được công nhận chủ đầu tư, không được triển khai thực hiện gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã có những kiến nghị cụ thể nào, thưa ông?
- Hiệp hội đã có văn bản đề nghị sửa đổi, bổ sung Điểm b Khoản 1 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Cụ thể: Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở. Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan. Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Xin cảm ơn ông!
