“Lách luật” để chiếm hữu dự án?
Qua khảo sát thực tế của PV Báo Lao Động, hầu hết những dự án được rao bán, chuyển nhượng ở trên mạng hiện nay đều có một điểm chung là mặt đất trống. Thậm chí, một số khu được sử dụng làm bãi đỗ xe, kho tập kết hàng hóa…
Cụ thể, tại Dự án Tổ hợp đa năng 63 Nguyễn Huy Tưởng (quận Thanh Xuân) đang chào bán 1.200 tỉ đồng nhưng hiện nay đang là những cửa hàng lụp xụp. Hay như dự án nằm ở ngã tư đường Trần Bình - Nguyễn Hoàng (quận Nam Từ Liêm) đang là bãi đất trống và chỗ để xe ô tô.
Việc rao bán, chuyển nhượng dự án dưới hình thức mua cổ phần có nhiều nguyên nhân khác nhau. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, luật sư mục đích chính của họ vẫn thâu tóm phần đất dự án đã có sẵn mà không phải đấu giá, đầu thầu. Trao đổi với Lao Động, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, hiện nay pháp luật Việt Nam không cấm việc chuyển nhượng dự án khi đủ điều kiện cho phép. Tuy nhiên, lợi dụng kẻ hở của pháp luật nên xuất hiện tình trạng mua bán cổ phần trong dự án. Việc mua bán cổ phần này thì luật pháp không cấm. “Trường hợp mua bán chuyển nhượng dự án thì phải đầy đủ các điều kiện, ví dụ phải xây xong móng thì mới được bán nhà hình thành trong tương lai. Hai là phải bảo lãnh tín dụng. Còn nếu chưa đáp ứng đủ điều kiện thì việc chuyển nhượng dự án là sai hoàn toàn”, vị này nói.
Theo ông Điệp, việc rao bán, chuyển nhượng các dự án hiện nay nguyên nhân chủ quan có thể do doanh nghiệp ôm đất, giữ đất chờ tăng giá. Nhưng thực tế cũng tồn tại những nguyên nhân khách quan khác như nhiều dự án được giao cho chủ đầu tư thiếu năng lực, dẫn đến chậm triển khai, thiếu vốn... không triển khai được dự án.
“Thay vì trả lại, doanh nghiệp bán sang tên cho một doanh nghiệp khác dưới hình thức bán cổ phần, chuyển nhượng toàn bộ công ty nhưng về bản chất là bán doanh nghiệp kèm tài sản, dự án, quyền sở hữu về đất. Tức bình cũ rượu mới” - vị này nói và cho biết, doanh nghiệp mới có thể sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng dự án nhà ở mà không phải làm quy trình đấu giá lại từ đầu theo quy định đất đai hiện hành. Do đó, cơ quan chức năng nhà nước cần có cơ chế giám sát, quản lý để không bị thất thoát ngân sách.
Một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng, việc chuyển đổi chủ đầu tư dự án ở Việt Nam vẫn chưa thành thông lệ. Về mặt pháp lý, việc mua - bán dự án bất động sản vẫn chưa được hoàn thiện. Trước khi cấp phép cho một dự án, cơ quan quản lý nhà nước đã phải tìm hiểu, xác minh năng lực của chủ đầu tư về tài chính cũng như các yêu cầu khác.
Thế nhưng, trên thực tế, cả người mua - kẻ bán cũng có những cách khác nhau để lách luật, như hợp tác đầu tư, mua lại cả công ty (trong công ty đó sẽ bao gồm cả các dự án đang thực hiện), chuyển nhượng cổ phần chi phối của dự án…
Chuyển nhượng phải đủ điều kiện
Trong khi đó, về việc dự án bất động sản hàng trăm tỉ được chào bán, chuyển nhượng rầm rộ trên mạng xã hội, Luật sư Nguyễn Đức Hùng - Phó Giám đốc, Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho biết, nhằm mục đích tạo điều kiện linh hoạt cho các nhà đầu tư, pháp luật Việt Nam cho phép nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án do mình thực hiện cho nhà đầu tư khác.
Đặc biệt, theo luật sư Hùng các dự án phải đáp ứng đủ các yếu tố như: Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Dự án không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt. Ngoài ra, chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng… "Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt" - vị luật sư cho hay.
Trong khi đó, các chủ đầu tư cho rằng, việc chuyển nhượng dự án trong bối cảnh kinh tế có nhiều diễn biến phức tạp do dịch COVID-19 là chuyện đương nhiên sẽ xảy ra. Chính vì thế, cần có những quy định rõ ràng về vấn đề này, để thị trường vận động đúng quy luật và quyền lợi những bên liên quan được đảm bảo.
Trước những thông tin rao bán, chuyển nhượng rầm rộ, nhiều người cũng đặt ra nghi ngờ về pháp lý. Một lãnh đạo công ty về bất động sản cho hay, những dự án rao bán, chuyển nhượng trôi nổi đều có vấn đề về pháp lý. Nếu mua vào rất nhiều rủi ro, chính vì vậy các nhà đầu tư cần phải cẩn trọng.
Nhiều dự án bất động sản trăm tỉ trên địa bàn Thành phố Hà Nội "rao bán như rau". Cụ thể: Dự án Đầu tư xây dựng công trình hỗn hợp và nhà ở, địa chỉ ngõ 64 Sài Đồng, quận Long Biên; Dự án Khu nhà ở thương mại thấp tầng tại phường Minh Khai, Bắc Từ Liêm; Dự án toà nhà hỗn hợp thương mại, văn phòng, nhà ở tại Quốc Oai chào bán dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần với giá 460 tỉ đồng; Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và siêu thị tại Gia Thuỵ, quận Long Biên; Dự án xây dựng trụ sở văn phòng làm việc tại Mỹ Đình, Nam Từ Liêm chào bán 70 tỉ đồng, Dự án Tổ hợp đa năng 63 Nguyễn Huy Tưởng chào bán 1.200 tỉ đồng...
