Mục tiêu xây dựng 35.000 căn nhà ở xã hội
Theo báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TPHCM, trong giai đoạn 2016-2021, thành phố xây dựng được khoảng 16.000 căn nhà ở xã hội. Theo quyết định số 4151/QĐ-UBDN của UBND TPHCM về phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở TPHCM giai đoạn 2021-2025, chỉ tiêu giai đoạn này dự kiến phát triển 2.500.000m2 sàn xây dựng nhà ở xã hội, tương đương 35.000 căn nhà ở xã hội bao gồm cả nhà lưu trú cho công nhân và ký túc xá sinh viên, trong đó diện tích sàn nhà ở xã hội cho thuê phấn đấu đạt tối thiểu 500.000m2 sàn, chiếm tỉ lệ 20% diện tích nhà ở xã hội.
Trong giai đoạn 2021-2025, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong danh mục là 47 dự án, trong đó, 10 dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất ở 20%. Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tự thực hiện nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% này thì giao chủ đầu tư đó thực hiện. Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không thực hiện dự án nhà ở xã hội thì sẽ thu hồi và thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhà ở xã hội theo quy định. Còn 37 dự án có nguồn gốc do doanh nghiệp tự đền bù, thực hiện lựa chọn chủ đầu tư và công nhận chủ đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.
Theo kết quả nghiên cứu “Phát triển nhà ở giá hợp lý: Nghiên cứu trường hợp TPHCM” chủ trì bởi PGS TS Hoàng Công Gia Khánh, Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TPHCM, giai đoạn 2011-2019, nhà ở xã hội chỉ chiếm 5,44% ở nội thành mở rộng và 6,9% ở ngoại thành. Đến năm 2020, nhu cầu của nhóm thu nhập thấp lên đến 16 triệu m2 sàn nhưng nguồn cung 9 năm trước đó chỉ cung ứng được 1,55 triệu m2. “Thủ tục làm nhà ở xã hội giống nhà thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn nên nhà đầu tư không mặn mà”, nhóm nghiên cứu đánh giá. Nghiên cứu cũng cho hay, các hộ gia đình thu nhập tháng từ 14,3 triệu đồng đến dưới 17 triệu đồng tại TPHCM rất khó chi trả cho nhà ở. Việc mua nhà ở phân khúc này gặp khó khăn từ cả phía nguồn cung lẫn cầu. Do đó, giải pháp nhà ở cho nhóm này là hình thức nhà ở xã hội thuê mua.
Khó chồng khó
Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho hay, việc buộc doanh nghiệp phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội là có phần khiên cưỡng. Trước đây, tại Nghị định 100/2015 quy định đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên tại các đô thị từ loại 3 trở lên thì phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để bố trí nhà ở xã hội. Với dự án dưới 10ha thì được chọn bố trí bằng đất, quỹ nhà hoặc bằng tiền. Đến Nghị định 49/2021 thì quy định, các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2ha trở lên tại đô thị đặc biệt, loại 1; từ 5ha trở lên tại đô thị loại 2, 3 thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội.
Cách điều tiết nhà ở xã hội như hiện nay đang có những bất cập, gây nên rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là đối với các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm. Một dự án chỉ có 2 ha đất tại TP.Thủ Đức, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội theo đơn giá nhà nước, chênh lệch rất lớn doanh nghiệp sẽ phải gánh. Từ đó, đội giá nhà ở thương mại lên cao, ông Dũng phân tích.
Nguồn vốn cũng là vấn đề nan giải. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, trên lý thuyết, doanh nghiệp được vay 70-85% vốn với lãi ưu đãi trung bình 5%. Nhưng thực tế từ 2016 đến nay, nguồn vốn tái cấp bù cho các ngân hàng không có nên doanh nghiệp vẫn phải vay mức 11% và không giảm giá được. Khi làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp được trích 20% quỹ đất làm nhà thương mại. Tuy nhiên, lợi nhuận từ phần nhà thương mại lại phải tính gộp vào lợi nhuận chung của dự án, vốn bị khống chế 10%. Điều này không khuyến khích chủ đầu tư xây nhà ở xã hội, ông Nghĩa nhận định.
Sở Xây dựng TPHCM “than” việc phát triển nhà ở xã hội còn nhiều khó khăn. Quá trình thực hiện dự án nhà ở xã hội phức tạp và kéo dài, đặc biệt giai đoạn từ thời điểm khởi công đến hoàn thiện dự án đưa vào sử dụng bị ảnh hưởng nhiều yếu tố khách quan lẫn chủ quan, dẫn đến tiến độ hoàn thành dự án không như kế hoạch dự kiến của chủ đầu tư.
Đơn cử như hiện nay, một số dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha đến dưới 10ha được chấp thuận đầu tư trong khoảng thời gian từ ngày Nghị định 188/2013/NĐ-CP có hiệu lực đến ngày Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 có hiệu lực, đề nghị điều chỉnh gia hạn thời hạn thực hiện dự án (không thay đổi mục tiêu, chi tiêu quy hoạch của dự án), thì khi thực hiện điều chỉnh chấp thuận đầu tư theo Luật Đầu tư có “hồi tố” theo Nghị định số 49/2021/NĐ-CP không?
Bên cạnh vấn đề quỹ đất 20%, quá trình phát triển nhà ở xã hội còn bị vướng mắc về chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng... Do đó, Sở Xây dựng kiến nghị cho phép trường hợp trên được giữ nguyên hình thức điều tiết nhà ở xã hội theo chấp thuận ban đầu hoặc được lựa một trong ba hình thức: Trực tiếp dành 20% quỹ đất ở trong dự án để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước để thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.
