Lách luật huy động vốn
Hiện nay, trên địa bàn TPHCM, có nhiều dự án chỉ mới công bố ra mắt nhưng đã “chơi chữ” là mở bán với những thông tin quảng bá hoành tráng để hút khách hàng đến tìm mua và lách luật huy động vốn qua hình thức ký hợp đồng đặt cọc. Thông thường việc đặt cọc giữ chỗ ở mức 10% trên tổng giá trị căn hộ, tuy nhiên có một số chủ đầu tư sử dụng chiêu bài tặng mức chiết khấu cao để dụ khách hàng xuống tiền đóng cọc với số tiền khá lớn, thậm chí có thể lên đến 90% giá trị căn hộ.
Đơn cử như dự án căn hộ Sky 89 nằm tại số 89 Hoàng Quốc Việt, P.Phú Thuận, quận 7 (TPHCM) do liên doanh chủ đầu tư An Gia Investment - Creed Group phát triển, đang được chính chủ đầu tư thông tin là đã bán hết 100% căn hộ trong lễ ra mắt dự án giai đoạn 1 vào đầu tháng 8 vừa qua. Nhưng theo tìm hiểu thực tế thì dự án này đang mới trong giai đoạn thi công móng được gần 4 tháng, dự kiến phải sau 5 tháng nữa thì mới xong và theo quy định lúc này mới được mở bán huy động vốn.
Tuy nhiên, nếu nhìn vào lịch thanh toán của chủ đầu tư này đưa ra thì ngoài việc đặt cọc 15% giá trị căn hộ, cứ mỗi 3 tháng tiếp theo khách hàng phải đóng 4% giá trị căn hộ. Và nếu tính đến thời điểm xong móng cọc như dự kiến là sau 9 tháng kể từ ngày công bố thì khách hàng phải đóng thêm tổng cộng là 12% giá trị căn hộ. Không chỉ vậy, chủ đầu tư còn lách bằng cách đưa ra nhiều mức đặt cọc khác nhau từ 15-90% giá trị căn hộ và đổi lại sẽ chi trả chiết khấu ở mức cao theo từng mức đặt cọc để khách hàng nhanh chóng xuống tiền.
Tại dự án De La Sol (quận 4) do Công ty Việt Hưng Phú (100% vốn của CapitaLand- Singapore) làm chủ đầu tư, dù chưa có giấy phép xây dựng phần thân nhưng chủ đầu tư đã ký bán cho khách hàng từ đầu tháng 6.2018 bằng “phiếu đặt chỗ có hoàn lại”, với số tiền 100 triệu đồng/căn hộ. Ngay sau đó, Cty tiếp tục thu của khách hàng từ 10-20% giá trị căn hộ. Điều này đồng nghĩa với việc khách hàng phải đóng thêm từ 500 triệu đồng đến 1 tỉ đồng/căn hộ. Với 870 căn hộ, chủ đầu tư huy động không dưới 400 tỉ đồng.
Khách hàng dễ nhận hết phần thua thiệt
Việc lách luật huy động vốn bằng hình thức đặt cọc này không phải là mới. Điều này có lợi cho chủ đầu tư nhưng sẽ rất rủi ro cho khách hàng nếu chủ đầu tư không thật sự uy tín.
Hàng trăm khách hàng mua nhà dự án Chung cư Long Phụng Residence do CTCP Địa ốc Bình Tân làm chủ đầu tư cũng đang lao đao khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, hợp đồng mua bán căn hộ chưa có nhưng cũng không đưa ra lý do chậm trễ. Các khách hàng mua dự án này cho biết đã thanh toán 90% giá trị hợp đồng. Theo cam kết của chủ đầu tư, thời hạn bàn giao nhà chậm nhất vào tháng 4.2015. Tính đến thời điểm này, thời gian bàn giao căn hộ đã trễ 40 tháng. Vậy mà căn hộ không có để ở, trong khi đó tiền vay ngân hàng suốt nhiều năm liền lãi mẹ đẻ lãi con. Các khách hàng càng lo sốt vó vì, có căn bán cho 7 người.
Tương tự, là trường hợp dự án Chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức) do Công ty Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư. Từ 2012-2013, chủ đầu tư đã thu rất nhiều tiền của các khách hàng đóng để mua nhà tại dự án (từ 80-100% tổng giá trị căn hộ). Tuy nhiên, khi đã quá thời hạn chủ đầu tư bàn giao nhà, khách hàng mới phát hiện việc 1 căn hộ được bán cùng lúc cho nhiều người. Chủ đầu tư thì cao chạy xa bay.
Chuyên gia kinh tế, TS Trương Huy Mai:
Trên thị trường BĐS hiện nay gần như không có chủ đầu tư nào xây căn hộ sẵn để bán. Ngay cả những ông lớn, tiềm lực tài chính mạnh cũng tiến hành huy động vốn từ khách hàng ngay khi dự án rục rịch xây móng. Hay nói cách khác, phương thức huy động vốn này đã được thị trường và khách hàng thừa nhận, doanh nghiệp xoay xở được dòng tiền để triển khai dự án, khách hàng sở hữu nhà dễ dàng hơn. Thực tế, nhiều dự án khi triển khai đầy đủ các yếu tố cần thiết nói trên, nhưng khi chủ đầu tư huy động vốn xong lại không triển khai hoặc triển khai chậm, không đúng như cam kết. Hoặc trong quá trình triển khai dự án doanh nghiệp không lường trước hết tình hình của thị trường. Thí dụ thị trường nguyên vật liệu tăng giá quá cao ngoài dự toán ban đầu, khiến chủ đầu tư gặp khó khăn, hoặc là chủ đầu tư huy động vốn nhưng lại đem đi đầu tư dự án khác và không đạt hiệu quả, mất vốn… Nói chung những vấn đề khó khăn ngoài ý muốn buộc dự án phải chậm tiến độ cả khách hàng và chủ đầu tư điều không mong đợi, hoặc có thể là do chủ đầu tư đã có chủ đích không tốt ngay từ ban đầu. Trong bối cảnh này thì người mua nhà là người chịu nhiều rủi ro nhất khi tiền mất, mà nhà cũng không thấy đâu.
Luật sư Nguyễn Thanh Nhã, Văn phòng luật DBS:
Theo Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực từ năm 2015, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng đã ký kết. Luật quy định, chủ đầu tư phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng và được Sở Xây dựng thông báo dự án đã đủ điều kiện. Trong khi đó, chứng thư bảo lãnh do ngân hàng cấp có ý nghĩa nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hẹn, tổ chức tín dụng sẽ thay chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho khách hàng.
Các điều kiện trên là về mặt pháp lý, trên giấy tờ, bên cạnh dựa vào pháp lý các khách hàng cũng nên tự biết bảo vệ mình. Để tránh rủi ro, nhà đầu tư, khách hàng mua nhà dự án có thể sàng lọc thông tin bằng một số phương pháp thủ công. Chẳng hạn, tra cứu lịch sử hình thành và hoạt động của chủ đầu tư dự án trên các phương tiện thông tin đại chúng. Người mua cần kiểm tra kỹ hồ sơ dự án của chủ đầu tư có đáp ứng đủ hay không. Cụ thể là giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó hay chưa, luật sư Nhã nêu quan điểm. GIA MIÊU ghi
