Thị trường bất động sản đang chờ đợi việc sửa đổi ba bộ luật quan trọng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực từ đầu năm 2025. Theo đó, các chuyên gia kỳ vọng việc triển khai các bộ luật sửa đổi sẽ tháo gỡ các khó khăn về pháp lý, nguồn vốn cho các dự án, cân đối cung – cầu, thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn với nhu cầu thực của thị trường. Việc khơi thông các nguồn vốn vay tín dụng, trái phiếu đang được đẩy nhanh. Vốn tín dụng cho vay bất động sản đã và sẽ được đẩy mạnh trong thời gian tới nhờ lãi suất cho vay cả cũ lẫn mới đã giảm về mặt bằng giai đoạn 2019; ngân hàng triển khai các gói tín dụng ưu đãi.
Tuy nhiên, sự phân hóa mạnh mẽ của thị trường bất động sản được các chuyên gia đánh giá sẽ bắt đầu thể hiện từ năm 2024 giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp. Theo đó, các chuyên gia của Công ty Chứng khoán VCBS cho rằng, một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án, mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.
Các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn tích cực được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp dự báo sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó.
VCBS cho rằng, một số doanh nghiệp có thể tận dụng giai đoạn thanh lọc và phân hóa của thị trường để bứt phá trong chu kì mới. Đó là các doanh nghiệp sở hữu cơ cấu tài chính khỏe mạnh, sử dụng nợ vay ở mức hợp lý, hiệu quả kinh doanh tạo dòng tiền cao và không bị sa lầy tại các dự án quá lớn; sở hữu quỹ đất sạch và ít vướng mắc pháp lý, có năng lực đấu thầu và triển khai dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm; sản phẩm, địa bàn kinh doanh phù hợp thị hiếu thị trường và có khả năng thu hút cư dân ở thực.
Về định giá cổ phiếu bất động sản, Công ty Chứng khoán Agriseco Research đưa ra nhận định mặt bằng trung bình định giá nhóm Bất động sản đang giao dịch ở mức P/B 1,3x lần so với mức 8,1x lần bình quân 10 năm qua. Mặt bằng định giá giảm chủ yếu đến từ đợt sụt giảm mạnh trong quý 4 năm 2020 và giá cổ phiếu chưa hồi phục lại vùng giá như cũ.
Tuy nhiên, điều này không hàm ý việc mặt bằng giá cổ phiếu bất động sản đang ở vùng hấp dẫn khi hầu hết đã tăng giá từ đầu năm trong khi kết quả kinh doanh sụt giảm và bối cảnh ngành còn rất nhiều khó khăn. Mặt tích cực vẫn có một số cổ phiếu của những doanh nghiệp có quỹ đất và năng lực triển khai dự án tốt đang ở vùng định giá phù hợp, là cơ hội để nhà đầu tư xem xét lựa chọn giải ngân và nắm giữ trong trung và dài hạn.
Theo quan điểm của Agriseco Research, lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản niêm yết dự kiến vẫn kém tích cực năm 2023, một số doanh nghiệp vẫn ghi nhận lợi nhuận tích cực. Kết quả kinh doanh năm 2024 có thể khó tăng trưởng đột biến do tiến độ và khả năng hấp thụ chậm của nền kinh tế. Đây là năm bản lề cho quá trình hồi phục của toàn ngành.
Do đó, Agriseco nâng quan điểm từ thận trọng lên trung lập đối với ngành bất động sản và đưa ra khuyến nghị nhà đầu tư nên cân nhắc đánh giá và chọn lọc cổ phiếu bất động sản của các công ty có quỹ đất lớn đang ở giai đoạn bàn giao; tập trung phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp và giữ được vị thế trong bối cảnh kinh tế suy giảm, bất động sản khó khăn.
