Tài chính thông minh: 3 thời điểm sinh lời tốt nhất của chung cư

Chia sẻ trong chương trình Tài chính thông minh (laodong.vn), bà Nguyễn Hương Xuân - Chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân tại FIDT - cho biết, nếu tìm hiểu và quan sát thị trường sẽ thấy căn hộ chung cư có 3 thời điểm vàng tăng trưởng về giá mạnh mẽ nhất. Cụ thể là: Sau khi cất nóc, sau khi nhận bàn giao và sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

"Ngoài 3 giai đoạn nêu trên, căn hộ chung cư vẫn tăng trưởng về giá theo từng năm. Tuy nhiên, tùy vào tuổi thọ của chung cư, tốc độ tăng trưởng trong từng giai đoạn sẽ khác nhau theo hướng giảm dần khi số năm khi nhận bàn giao càng lớn" - bà Xuân chia sẻ.

Vậy có nên mua chung cư trên 6 năm tuổi sau khi bàn giao? Theo chuyên gia, trước tiên cần hiểu chung cư thuộc loại hình bất động sản tạo dòng tiền, bao gồm phần tỉ suất cho thuê căn hộ và tỉ suất tăng trưởng hàng năm về giá trị của căn hộ.

Tổng hợp của 2 tỉ suất này sẽ tạo thành phần tỉ suất lợi nhuận cho những người đang sở hữu loại hình bất động sản này.

Thống kê của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản uy tín cho thấy, thông thường tỉ suất cho thuê bình quân của căn hộ sẽ rơi vào từ 4 - 6%/năm.

Giá trị căn hộ càng lớn thì tỉ suất cho thuê càng thấp và thường các căn hộ dưới 2 tỉ mới có hiệu suất cho thuê lớn hơn 5%. 

Đối với tỉ suất tăng trưởng giá bán của căn hộ chung cư, mức tăng trưởng bình quân hàng năm sẽ cao nhất trong khoảng từ 1 - 3 năm sau khi căn hộ được bàn giao. Tức bình quân khoản 5 - 8%/năm, thường tương ứng với thời điểm nhận bàn giao và thời điểm nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu như đã nói ở trên.

Sau giai đoạn này, tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm của căn hộ sẽ chậm lại với mức bình quân 4 - 5%/ năm. Đặc biệt theo số liệu thống kê kể từ năm thứ 6 sau thời điểm nhận bàn giao, căn hộ chỉ còn tăng trưởng về giá trị quanh mức 3%/năm.

Như vậy, nếu tính tổng luôn phần tỉ suất cho thuê là 4 - 5% (6% chỉ dành cho các căn hộ giá dưới 2 tỉ đồng), tổng tỉ suất lợi nhuận khi sở hữu tài sản này chỉ ở mức từ 7 - 8%/năm.

Bà Xuân đánh giá: "Thật sự không có gì hấp dẫn so với tiền gửi kỳ hạn 6 - 12 tháng tại các ngân hàng và thua xa phân khúc bất động sản nhà đất khu dân sinh hiện hữu, vốn có mức tăng trưởng bình quân từ 9 - 12%/năm và khá ổn định trong dài hạn.

Và nếu như bạn còn có khoản vay cho việc sở hữu căn hộ trên 6 năm tuổi thì đúng nghĩa là bạn đang làm “bào mòn” tài sản chứ không phải phát triển tài sản. Bởi lãi suất các khoản vay hiện nay đều đang trên 12%/năm hoặc giai đoạn ổn định trước đây thì cũng từ 9 - 10%".