Nhà ở xã hội - cung chưa đủ cầu
Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - chỉ số giá nhà ở trung bình trên thu nhập trung bình của người dân ở nước ta quá cao. Trung bình toàn xã hội là 25, trong khi ở các nước công nghiệp ở nơi khác chỉ khoảng từ 2 - 4.
“Ví dụ người lao động tiết kiệm được 25% lương để mua nhà, sau 4 năm tiết kiệm được 1 năm lương. Chỉ số trung bình toàn xã hội là 25 thì sau 100 năm người lao động mới mua được nhà. Giải pháp căn cơ nhất là có chính sách giúp lương người lao động tăng cao. Đồng thời có chính sách thuế phù hợp để kéo giá nhà ở thấp xuống” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho hay.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, cách giải quyết nhà ở xã hội ở ta chủ yếu dựa vào cơ chế bao cấp: Nhà nước bao cấp về đất, tín dụng, xác định người được thụ hưởng nhà ở và chế độ quản lý nhà ở. Từ cơ chế bao cấp dẫn đến nhiều hệ lụy. Người dân muốn nhận được ưu đãi của Nhà nước để mua nhà, nhưng lại không muốn bị bó buộc trong những khuôn khổ chật hẹp về giao dịch mua bán nhà khi cần thay đổi. Chế độ giao đất không thu tiền cho các dự án nhà ở xã hội có thể là một trong những nguyên nhân khiến các địa phương chỉ muốn giao đất ở những khu vực xa xôi. Việc trông chờ vào tín dụng ưu đãi gần như “vô vọng” vì đó là nguồn vốn các ngân hàng thương mại nhận tiền gửi rồi cho vay, thế nên ngân hàng không thể cho vay với lãi suất thấp hơn lãi suất tiền gửi.
Ngoài ra, sự chênh lệch giá quá cao giữa phân khúc nhà cao cấp và phân khúc nhà ở xã hội là một trở ngại rất lớn cho phát triển nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội nhận được "một phần bao cấp" của Nhà nước để có giá thấp, nhưng rồi vài năm sau, giá lại tăng dần và trở thành nhà ở giá trung bình. Người có thu nhập thấp chỉ có cách tìm mua nhà ở xã hội mới xây dựng.
Tư duy mới để phát triển nhà ở xã hội
Để khôi phục thị trường bất động sản Quốc hội đang xây dựng nhiều luật sửa đổi liên quan đến phát triển thị trường bất động sản. Theo ThS Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản - bên cạnh điểm mới về bố trí quỹ đất, chính sách phát triển nhà ở xã hội trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn tồn tại một số vấn đề cần phải bàn luận.
Hai vấn đề chính quyết định sự phát triển nhà ở xã hội: Quỹ đất và nguồn vốn ưu đãi. Nếu nguồn vốn vay tín dụng phần nào giải quyết thông qua gói 120.000 tỉ đồng thì vấn đề quỹ đất nhà ở xã hội chỉ có thể được giải quyết thông qua sửa đổi Luật Nhà ở. Quỹ đất sạch, có kết nối hạ tầng chính là “điểm nghẽn” lớn nhất trong thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tháo gỡ theo hướng giao trách nhiệm bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho chính quyền địa phương. Từ đó, các địa phương sẽ căn cứ nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội của người dân để chủ động bố trí quỹ đất. Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội không chỉ “nằm trên giấy” mà các địa phương có trách nhiệm căn cứ nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội của người dân để chủ động bố trí quỹ đất.
Tuy nhiên, theo ThS Nguyễn Văn Đỉnh tại Điều 79 dự thảo luật đã quy định nhà ở xã hội phải là nhà chung cư, được xây dựng theo kiểu khép kín. Đây là nội dung cần cân nhắc hết sức thận trọng bởi tại rất nhiều khu vực như nông thôn, miền núi… người dân chưa có thói quen ở chung cư.
