Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh (DXS-FERI) cho biết, nguồn cung mới phân khúc bất động sản nhà ở quý I/2024 tăng nhẹ so với cuối năm 2023, chủ yếu đến từ dự án cũ.
Nguồn cung các dự án mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, tạo nên tình trạng khan hiếm sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, khiến thị trường mất thanh khoản cục bộ. Cũng chính vì lý do đó đã góp phần làm tăng mức giá bán bình quân.
Điển hình, dự án Eaton Park (TP Thủ Đức) của Tập đoàn Gamuda Land đang được giới thiệu ra thị trường với mức giá từ 105 - 140 triệu đồng/m2. Hay tại dự án Phú Mỹ Hưng Larcade thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Quận 7 cũng được rao bán với mức giá dự kiến từ 80 - 120 tỉ đồng mỗi căn.
Theo dự báo của DXS-FERI, nguồn cung mới bất động sản nhà ở trong quý II/2024 ước tính tăng thêm 25% so với quý trước đó, nhưng vẫn chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán hoặc đã khởi công trong giai đoạn trước đó. Nếu chỉ tính những dự án đã có kế hoạch mở bán, nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 4.500 sản phẩm, thấp hơn nhiều so với giai đoạn đỉnh điểm.
Vướng mắc khiến nguồn cung nhà ở ngày càng hạn hẹp vì phần lớn các dự án nhà ở thương mại đều đang vướng 2 vấn đề chính. Một là, nhiều doanh nghiệp cố gắng tạo lập quỹ đất để lập dự án nhà ở thương mại bằng cách nhận chuyển nhượng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác”, thay vì chỉ nhận chuyển nhượng “đất ở” như quy định tại Luật Nhà ở 2014.
Hai là, việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với “đất khác” để triển khai dự án nhà ở thương mại cũng gây ra nhiều rắc rối khi theo quy định, dự án phải có sẵn “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác”.
Do đó từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, ghi nhận có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không đáp ứng được yêu cầu về loại đất, điều này dẫn đến việc không được công nhận chủ đầu tư.
Ngày 28.5.2024, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 80/NQ-CP về đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở theo đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường và dự kiến trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 7 đang diễn ra.
Với cơ chế thí điểm này, doanh nghiệp có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng loại đất khác, bên cạnh đất ở, để làm dự án nhà thương mại và từ đó sẽ giúp tháo gỡ một trong những nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là nguồn cung nhà ở, đặc biệt với phân khúc trung cấp và bình dân.
Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có đề xuất giới hạn 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM đánh giá, quy định giới hạn thí điểm 30% dự án trong kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm của tỉnh chưa "hợp tình hợp lý". Lý do là chủ đầu tư những dự án này đương nhiên có lợi thế hơn nhóm không được thí điểm. Trong khi đó, 70% dự án còn lại sẽ bị thua thiệt rất lớn vì không được lựa chọn thí điểm. Điều này có thể dẫn đến áp dụng pháp luật "chưa công bằng, bình đẳng" giữa các doanh nghiệp bất động sản và giữa các địa phương về kết quả thu ngân sách từ đất đai.
