Nửa cuối năm 2022, dòng tiền trên thị trường bất động sản dường như bị đóng băng bởi các chính sách kiểm soát tín dụng, siết trái phiếu và các dự án thiếu tính thanh khoản.
Tuy vậy, bước sang quý I/2023, một số khó khăn về chính sách lẫn hoạt động doanh nghiệp được tháo gỡ, dòng vốn đã bắt đầu “tương tác” trở lại với thị trường nhà đất.
Dù vẫn còn dè dặt nhưng trong các số liệu báo cáo cho quý đầu tiền năm nay của Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hay Bộ Kế hoạch đầu tư cho thấy các kênh vốn cho thị trường bất động sản bắt đầu trở lại tích cực.
Cơ cấu vốn từ các kênh đổ vào bất động sản cũng chuyển dịch qua từng năm. Trong tài liệu tham luận của TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, tại hội thảo về về vốn cho bất động sản mới đây cũng chỉ rõ về sự thay đổi này.
Theo ông Lực, so với các nước, vốn tín dụng ngân hàng cho bất động sản của Việt Nam vẫn ở mức trung bình thấp. Nghĩa là vẫn còn dư địa để tiếp tục cho vay bất động sản, tuy nhiên phải phân nhóm rủi ro đối với từng phân khúc.
PGS-TS Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản luôn cần lượng vốn lớn, nên vay vốn từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng là giải pháp tốt nhất và dễ dàng nhất.
Tuy nhiên, hiện nay, các ngân hàng Việt Nam vẫn đang dùng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn làm cho lãi suất của dòng vốn khi đến tay các nhà đầu tư bất động sản thường rất cao.
Thêm vào đó, sau một thời kỳ cho vay ồ ạt, các ngân hàng, các tổ chức tín dụng hiện nay đang cẩn trọng hơn với các dự án bất động sản.
Về thực trạng dòng vốn tín dụng trên thị trường bất động sản, ông Long cho biết, hiện nay các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản đều đang rất khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Trong đó, có nhiều doanh nghiệp thiếu thanh khoản hoặc mất thanh khoản do thiếu dòng tiền hoặc âm dòng tiền.
Từ báo cáo của các tổ chức tín dụng và các tín hiệu trên thị trường, vị chuyên gia này cho rằng, hiện nay có 5 khó khăn vướng mắc khi khơi thông dòng vốn tín dụng bất động sản.
Đầu tiên vướng mắc về hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư.
Hai là cơ cấu thị trường đang có sự mất cân đối cung cầu tại các phân khúc như dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế.
Thứ ba, năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, trái phiếu, huy động của người mua nhà.
Thứ tư, theo ông Long hiện nay chưa có nguồn vốn dài hạn có tính ổn định cho thị trường bất động sản.
Cuối cùng, đối với cho vay nhà ở xã hội, khó khăn lớn nhất là nguồn vốn cho vay các chương trình còn hạn chế, nguồn cung nhà ở xã hội tại các địa phương khan hiếm; nhiều đối tượng có nhu cầu nhưng qua rà soát không đủ điều kiện vay vốn.
Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc khơi thông dòng vốn tín dụng đầu tư trên thị trường bất động sản, ông Long đưa ra một số khuyến nghị như cần xây dựng danh mục chung về cơ sở pháp lý cho các doanh nghiệp, tạo thuận lợi cho việc cấp tín dụng.
Tập trung tín dụng cho các dự án bất động sản có tính khả thi, đảm bảo pháp lý, rót vốn tín dụng cho phân khúc nhà ở phù hợp về giá và nhu cầu thực.
Song song đó là thường xuyên phân tích các dự án bất động sản có dư nợ lớn, nhóm khách hàng liên quan, đánh giá thị trường bất động sản, khách hàng cấp tín dụng để có giải pháp tín dụng phù hợp…
