Băng rôn treo đỏ chung cư
Theo tổng hợp của Sở Xây dựng TP.Hà Nội, trên địa bàn hiện nay có hơn 930 nhà chung cư đã hoàn thành đưa vào sử dụng; trong đó, có 132 nhà chung cư đưa vào sử dụng trước khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực vào ngày 1.7.2006 và hơn 800 nhà chung cư đưa vào sử dụng sau thời điểm này.
Thực tế, tại nhiều chung cư đã xảy ra những mâu thuẫn khiến người dân phải gõ cửa rất nhiều cơ quan công quyền cũng như xuống đường để đòi quyền lợi. Đơn cử tại chung cư Mỹ Sơn Tower (số 62 Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân, TP.Hà Nội), gần 4 năm nay người dân phải sống trong nỗi bất an khi các tồn tại của chủ đầu tư chưa được giải quyết dứt điểm.
Ông Nguyễn Văn Viễn (căn hộ B909, chung cư Mỹ Sơn Tower) cho hay, bức xúc và nỗi lo của cư dân là rất nhiều. Nỗi lo lớn nhất là phòng cháy chữa cháy (PCCC) vẫn chưa được nghiệm thu. Về vi phạm PCCC tại dự án, theo Đội Quản lý trật tự đô thị, trước đó năm 2019 Công an quận Thanh Xuân phối hợp với Đội, UBND phường tiến hành kiểm tra PCCC và cứu nạn cứu hộ và lập biên bản vi phạm hành chính.
“Hiện nay, chủ đầu tư đang tiến hành lắp đặt bổ sung thiết bị, rà soát hồ sơ theo yêu cầu, hướng dẫn của Phòng cảnh sát PCCC và cứu hộ cứu nạn, tuy nhiên tiến độ vẫn còn chậm”, Đội Quản lý trật tự xây dựng đô thị quận Thanh Xuân khẳng định.
Hay như mới đây, UBND TP.Hà Nội có quyết định xử phạt vi phạm hành chính 180 triệu đồng đối với Công ty TNHH An Quý Hưng (chủ đầu tư khu C, dự án Khu nhà ở Thượng Thanh, phường Thượng Thanh, quận Long Biên) vì đã có hành vi chậm gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn tại tổ chức tín dụng. Đồng thời yêu cầu Công ty TNHH An Quý Hưng gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đúng quy định.
Bổ sung nhiều quy định
Việc thiếu chuyên nghiệp trong quản lý, vận hành, tranh chấp sở hữu chung - riêng, bàn giao quỹ bảo trì... được cho là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp giữa cư dân và đơn vị quản lý như đã diễn ra tại một số dự án thời gian qua.
Một số chuyên gia cho rằng, Luật Nhà ở 2014 thiếu chặt chẽ, lỏng lẻo về chế tài; ban quản trị thiếu kỹ năng quản lý, chậm trễ, tắc trách trong công việc, nhập nhèm thu chi… đang là nguyên nhân dẫn đến nhiều bất cập về quản lý chung cư. Ngoài ra, chính việc người mua nhà chủ quan không xem xét kỹ các điều khoản sở hữu trong hợp đồng về các loại dịch vụ, hay diện tích sử dụng chung, gây bất lợi cho chính mình.
Các chuyên gia cũng khuyến cáo, người mua nhà cần sát sao hơn về các chế tài, đưa các yếu tố pháp luật vào hợp đồng mua bán căn hộ. Việc đưa những quy định về quyền sở hữu cũng như các loại phí dịch vụ vào trong hợp đồng sẽ phần nào giảm thiểu đi những tranh chấp không đáng có.
Trong khi đó, theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân dẫn đến tình trạng nêu trên là do quy định về quản lý chung cư vẫn còn nhiều vướng mắc trong Luật Nhà ở 2014. Đơn cử thiếu chế tài xử lý vi phạm về thực hiện quy định tổ chức Hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban Quản trị... Một số bất cập khác như quy định về tư cách Ban quản trị của Luật Nhà ở hiện chưa phù hợp với Bộ luật Dân sự, thiếu quy định về tiêu chí thành viên Ban quản trị. Quy định về phương thức quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chưa phù hợp thực tế nên dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ đầu tư và cư dân. Đồng thời thiếu quy định về cách tính lô-gia, hộp kỹ thuật trong việc xác định diện tích sử dụng căn hộ dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư.
Ngoài ra, chưa quy định thời điểm cụ thể để bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật sau khi kết thúc xây dựng, nghiệm thu theo quy định...
Nhìn nhận đúng đắn những vướng mắc trên, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi kế thừa, bổ sung nhiều quy định nhằm hoạt động quản lý chung cư hiệu quả. Đơn cử như cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư; hội nghị nhà chung cư; trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư...
Luật sư Nguyễn Doãn Hùng - Công ty Luật TNHH IPIC (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) - cho hay, cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương cần phải tổ chức thực hiện các quy định mới ban hành một cách nghiêm minh, hiệu quả. Từ đó, nâng mức cảnh báo, răn đe và xử lý nghiêm những chủ đầu tư vi phạm để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp chính đáng cho người mua nhà.
