Theo chương trình phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2021 -2030, đến năm 2030 TPHCM sẽ phát triển 93.000 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo kết quả từ năm 2021 đến tháng 6.2023, tổng diện tích xây dựng mới đạt 15,35 triệu m2/50 triệu m2, đạt 30,7% chỉ tiêu đề ra giai đoạn 2021 -2025. Trong đó, nhà ở xã hội phát triển 32.668m2 sàn, chiếm 1,31% so với chỉ tiêu đề ra.
Các dự án nhà ở xã hội được thực hiện trong thời gian qua chủ yếu là do chuyển công năng từ nhà ở tái định cư hoặc từ nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, việc tiếp nhận và tổ chức khai thác sử dụng quỹ đất do các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội cũng gặp nhiều lúng túng. Việc tiếp nhận, quản lý, khai thác đối với nguồn đất do nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở kinh doanh dành cho xây dựng nhà ở xã hội chưa được thực hiện một cách hiệu quả.
Từ năm 2005, khi Luật Nhà ở được ban hành đã có quy định chủ đầu tư các dự án nhà ở kinh doanh phải dành lại một phần diện tích đất ở với tỷ lệ là không quá 20% diện tích đất ở trong dự án để phục vụ cho xây dựng nhà ở xã hội. Quy định này đã được tiếp tục hoàn thiện trong Luật Nhà ở 2015 và các văn bản hướng dẫn sau này, trong đó đặc biệt là có bổ sung thêm hình thức thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội bằng nộp tiền. Tuy nhiên, việc tổ chức triển khai thực hiện quy định này trong thực tế chưa được hiệu quả.
Theo báo cáo mới nhất của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, qua rà soát quá trình triển khai thực hiện nhà ở xã hội giai đoạn 2016 - 2021, đa số các đồ án quy hoạch phân khu trên địa bàn thành phố được duyệt chưa xác định vị trí, quy mô, diện tích quỹ đất bố trí nhà ở xã hội hoặc chưa được cập nhật các dự án nhà ở xã hội. Quy định tại Luật Nhà ở 2014, việc bắt các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại 3 trở lên phải dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội (tỉ lệ 20% theo quy định của Chính phủ) chưa phù hợp với thực tiễn.
Lý do, việc yêu cầu các dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương có thể dẫn đến tình trạng quỹ đất này không được đưa vào đầu tư, gây mất mỹ quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai và làm tăng giá nhà ở.
Đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ (ví dụ dưới 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I), việc dành quỹ đất 20% cũng không khả thi do không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư một khối nhà ở xã hội độc lập có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng. Trường hợp người thu nhập thấp vào ở các căn hộ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà, các dịch vụ thiết yếu khác, cũng không phù hợp với thu nhập của họ.
Do đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM kiến nghị Bộ Xây dựng quy định đặc thù cho TPHCM là đô thị đặc biệt có những yêu cầu quản lý khác với nhiều tỉnh, thành có mật độ đô thị hóa chưa cao. Cụ thể, nghiên cứu cho phép một chủ đầu tư có nhiều dự án đang được triển khai trên cùng một quận, huyện được hoán đổi diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội tập trung vào một dự án. Việc này sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư kinh doanh, khai thác và vận hành được thuận lợi hoặc có các quy định, giải pháp khác về cơ chế chính sách thu hút đầu tư.
