Nguồn cung hạn chế
Hai năm trở lại đây dù trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 tác động bất lợi đến sản xuất kinh doanh nói chung, nhưng lĩnh vực BĐS KCN không kém sôi động.
Làn sóng đầu tư FDI đến Việt Nam vẫn tăng trưởng đều đặn qua các năm, tuy nhiên nguồn cung đất KCN trong vài năm trở lại đây lại đang duy trì ở mức thấp.
Theo các số liệu thống kê, tỉ lệ lấp đầy các KCN phía Bắc đạt khoảng 78,5%, khu vực phía Nam đạt trên 87,3%, bình quân cả nước đạt khoảng 71%.
Trong 9 tháng đầu năm, cả nước có khoảng 30 dự án đầu tư KCN mới với quy mô khoảng gần 9.000ha diện tích, tăng khoảng 7,6% so với năm 2020.
Tỉ lệ này cho thấy mức độ tăng chậm của diện tích đất KCN mới từ đầu năm tới nay trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 cũng đã tác động phần nào đến tiến độ triển khai các dự án đầu tư BĐS KCN. Tuy nhiên theo đánh giá của Yuanta Việt Nam, vòng đầu tư một dự án BĐS KCN tính từ khi tiến hành thủ tục đến khi có thể khai thác phải mất từ 3-5 năm, dẫn đến độ trễ nhất định trong việc đáp ứng nhu cầu.
Chính vì nguồn cung hạn chế cho nên giá cho thuê đất KCN ở Việt Nam đang ở mức cao so với năm 2020. Cụ thể, giá cho thuê tại các KCN ở phía Bắc bình quân khoảng 108USD USD/m2/chu kỳ thuê và ở phía Nam đạt mức bình quân 114 USD/m2/chu kỳ thuê.
Đây được xem là mức giá hấp dẫn giúp cho các nhà đầu tư dự án BĐS KCN tại Việt Nam gia tăng lợi nhuận.
Từ phát triển KCN đến “rồng Châu Á”
Trong gần như suốt năm 2020 thị trường BĐS KCN tại Việt Nam đã sôi động trước làn sóng chuyển dịch một phần đầu tư từ Trung Quốc sang các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á nói riêng và Châu Á nói chung trong đó có Việt Nam.
Điều đó kéo theo giá cổ phiếu nhóm doanh nghiệp BĐS KCN trên sàn chứng khoán Việt Nam tăng mạnh và liên tục với nhiều đợt, trải dài qua nhiều tháng. Đến 6 tháng cuối năm 2021, đặc biệt là từ tháng 9 đến nay, cổ phiếu BĐS KCN tiếp tục trở lại guồng tăng và lại liên tục nổi sóng. Lý do được chỉ ra là, lĩnh vực BĐS KCN có thêm triển vọng trong giai đoạn hồi phục kinh tế từ quý IV/2021 trở đi.
Trên thực tế, tỉ lệ lấp đầy KCN tại Việt Nam đã đạt trên 70% cũng đồng nghĩa diện tích đất sạch gối đầu để sẵn sàng cho việc đón “đại bàng” đến Việt Nam thực sự chưa nhiều, hay nói cách khác là độ sẵn sàng chưa cao.
Cần biết rằng, trong hai năm 2019-2020 với tư thế sẵn sàng đón sự chuyển dịch làn sóng đầu tư công nghệ cao, Chính phủ Ấn Độ đã “dọn sẵn” 1.000ha đất sạch với nhiều chính sách ưu đãi lên đến 10 tỉ USD.
Thiếu đất sạch (được hiểu là đất các dự án BĐS KCN), “đại bàng” (được hiểu là các tập đoàn công nghệ, công nghiệp lớn trên thế giới) có muốn đến “đẻ trứng” thì cũng không có chỗ để “dọn ổ”. Đất KCN là yếu tố tiên quyết và tất yếu để tạo ra các công xưởng và đại công xưởng, giúp cho một quốc gia có thể trở thành rồng.
Mới đây, Quốc hội đã thông qua nghị quyết về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030. Trong đó, diện tích đất KCN được quy hoạch đến năm 2025 sẽ đạt 210.930ha, tăng 120.100ha so với thời điểm năm 2020. Quyết định này, được các doanh nghiệp đầu tư KCN và các chuyên gia phân tích chứng khoán đánh giá là một sự “mở khóa” rất quan trọng đối với nguồn cung BĐS KCN nhằm đáp ứng mở rộng sản xuất công nghiệp, qua đó thúc đẩy nhanh hơn tiến trình trở thành rồng của Việt Nam trong khu vực Châu Á.
KCN Việt Nam còn yếu về hạ tầng giao thông kết nối
Chất lượng hạ tầng giao thông kết nối phục vụ cho các KCN nói riêng và giao thông nói chung tại Việt Nam còn bị đánh giá là yếu (kết nối còn hạn chế) và thiếu (thiếu đồng bộ), đặc biệt là mạng lưới đường bộ và đường sắt. Thực trạng này dẫn đến chi phí lưu thông, vận chuyển (logistics) cao, trở thành vấn đề “thắt cổ chai” đối với doanh nghiệp. Tỉ lệ chi phí vận tải trên GDP tại Việt Nam hiện đang ở mức từ 20,9-25%, cao gần gấp 2 lần so với các nước đang phát triển và mức bình quân thế giới (14%).
