Tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, đặt cọc là việc một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo đó, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, các bên liên quan thường lập hợp đồng đặt cọc.
Cũng theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, các bên có quyền thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt được quy định rõ tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, theo quy định trên thì khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sẽ phải chịu mức phạt sau:
- Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
- Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
