Dùng chứng thư thẩm định giá hết hiệu lực
Liên quan đến việc xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá” là khu đất dự án KDC Hòa Lân (phường Thuận Giao, TP Thuận An, tỉnh Bình Dương), giữa nguyên đơn là Công ty Thiên Phú, bị đơn là Công ty Cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn (Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn) cùng các đơn vị liên quan là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn – Chi nhánh Chợ Lớn (Agribank Chợ Lớn), Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Kim Oanh TP Hồ Chí Minh (Công ty Kim Oanh) và Văn phòng Công chứng TP Mới, tỉnh Bình Dương, một trong những tình tiết quan trọng được đưa ra, đó chính là việc phía nguyên đơn là Công ty TNHH Sản xuất thương mại Thiên Phú đã chỉ ra nhiều vi phạm trong quá trình bán đấu giá dự án.
VALUCO là đơn vị được Agribank Chợ Lớn lựa chọn thẩm định giá và đưa ra chứng thư thẩm định giá số 403/2015/CT- VALUCO ngày 12.5.2015. Sau đó, ngân hàng lại chỉ định Công ty Cổ phần thẩm định giá và Tư vẫn đầu tư xây dựng Thế Hệ Mới, tại chứng thư thẩm định số 246/CT-THM ngày 19.4.2016 (chứng thư số 246). Các cơ quan thẩm định giá trên đều định giá cả phần đất nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và phần đất chưa được đăng ký giao dịch bảo đảm là trái pháp luật.
Để làm rõ về các chứng thư thẩm định giá này có đúng pháp luật hay không, Toà án Nhân dân (TAND) quận 7 cũng đã yêu cầu Sở Tài chính tỉnh Bình Dương xác minh và thẩm định. Sau thời gian trưng cầu ý kiến của Bộ Tài chính, ngày 20.10.2020, Sở Tài chính tỉnh Bình Dương thông tin cho biết đã có công văn trả lời TAND Quận 7 liên quan đến nội dung “Chứng thư thẩm định giá số 246/CT-THM ngày 19.4.2016, do Công ty CP Thẩm định giá và Tư vấn Đầu tư Xây dựng Thế Hệ Mới (Công ty Thế Hệ Mới) thẩm định trên cơ sở đề nghị của Agribank Chợ Lớn, mục đích dùng “cho việc bán đấu giá tài sản”.
Điểm quan trọng được Sở Tài chính tỉnh Bình Dương nêu rõ trong công văn trả lời, đó là thời điểm thẩm định giá vào tháng 4.2016 với phương pháp thẩm định giá thặng dư. Về giới hạn của chứng thư thẩm định giá là trong điều kiện thị trường biến động, thì kết quả thẩm định giá phải được thẩm định lại sau thời gian 6 tháng kể từ thời điểm thẩm định giá.
Và Căn cứ thông báo số 19/TB-BTC ngày 8.1.2016 của Bộ Tài chính, thì tại thời điểm thẩm định giá và căn cứ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cho thấy kết quả thẩm định giá tại chứng thư số 246/CT-THM chỉ có hiệu lực từ ngày 19.4.2016 đến ngày 18.10.2016. Điều này đồng nghĩa chứng thư đã hết hiệu lực, không thể xác định giá khởi điểm để bán đấu giá dự án KDC Hoà Lân được.
Thế nhưng, ngày 25.5.2017, Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn và các đơn vị liên quan vẫn sử dụng chứng thư thẩm định giá số 246/CT-THM của Công ty Thế Hệ Mới ngày 19.4.2016 đã không còn giá trị pháp lý và giá trị tài sản theo chứng thư không đúng với giá trị thị trường để làm căn cứ xác định giá khởi điểm để bán đấu giá.
Thiệt hại cho ngân sách Nhà nước lẫn nguyên đơn
Trong văn bản của Sở Tài chính tỉnh Bình Dương trả lời TAND Quận 7 cho thấy, UBND tỉnh ban hành quyết định 66/2015/QĐ-UBND ngày 23.12.2015 quy định bảng giá các loại đất, và quyết định 67/2015/QĐ-UBND ngày 23.12.2015 về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất (K) năm 2016 trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Đây là bảng giá đất dùng để áp dụng trong năm 2016 và cũng là thời điểm chứng thư thẩm định giá do Công ty Thế Hệ Mới ban hành với tổng giá trị tài sản của khu đất dự án KDC Hòa Lân được Công ty thẩm định hơn 1.238 tỉ đồng với diện tích gần 500.000m2, đơn giá là 2.506.457 đồng/m2.
Tuy nhiên, mới đây, Công ty CP thẩm định giá VTC có chứng thư thẩm định số 0073.09/20/CT-VTC ngày 14.9.2020 đã thẩm định tài sản tại thời điểm tháng 3.2017 đối với tài sản đấu giá cho thấy giá là hơn 2.760 tỉ đồng
Như vậy, hai kết quả thẩm định giá khu đất dự án Khu dân cư Hòa Lân, của hai Công ty Thẩm định giá chỉ cách nhau 1 năm, nhưng số tiền chênh lệch đã lên tới 1.526 tỉ đồng. Sự chênh lệch này có thể khiến Nhà nước đứng trước nguy cơ mất hơn 1.500 tỉ đồng và gây thiệt hại đối với Công ty Thiên Phú khi bị ngân hàng xử lý tài sản thế chấp thu hồi nợ.
Và điều này có thể tiếp tục tạo điều kiện cho Công ty Kim Oanh được thâu tóm dự án Hòa Lân với mức giá thấp dù cơ quan chức năng đã khẳng định chứng thư thẩm định giá không còn hiệu lực.
