Sự thất bại về tầm nhìn vĩ mô
Ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM - cho rằng, con số nói trên được cộng dồn gần 20 năm. Lý do dẫn đến thực trạng này, ông lại “đổ lỗi” là vì chính sách có sự thay đổi liên tục. Ông Tuấn viện dẫn từ năm 1998 kéo dài đến năm 2007, việc đền bù giải toả thực hiện tái định cư (TĐC) theo Nghị định 22. Khi giải toả, nhà nước đền bù theo giá đền bù cho dân hoặc bố trí 1 căn hộ mới. Lúc đó, nhận nhà có lợi hơn nên người dân ào ào chọn phương án này và bán lại cho người khác để kiếm lời. Thấy vậy, lãnh đạo UBND TPHCM nhanh chóng đầu tư khu TĐC Vĩnh Lộc B và khu 12.500 căn tại Thủ Thiêm, quận 2 với mục đích xây dựng 1 khu TĐC với đầy đủ cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, khi xây xong, dân không ở. Lý do là họ không mấy thích nghi với cuộc sống ở nơi ở mới. Chưa kể, ít năm sau, chính sách lại thay đổi. Lúc này, quy định pháp luật nêu rõ, giải toả phải bồi thường theo giá trị thị trường. Như vậy, việc nhận tiền có lợi hơn nhận căn hộ, dẫn đến việc dư các khu TĐC, không ai chịu ở.
Tuy nhiên, theo quan điểm của các chuyên gia, sự thất bại trong cách quản lý vĩ mô về TĐC ở TPHCM là do lỗi chính ở những người quản lý. Đơn cử như trường hợp Khu đô thị mới Thủ Thiêm với khu TĐC Bình Khánh (phường Bình Khánh, quận 2) được xây dựng có diện tích 38,4ha. Dự án thuộc chương trình 12.500 căn hộ phục vụ TĐC Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Các nhà đầu tư bỏ vốn ra xây dựng, TPHCM không sử dụng vốn ngân sách, mua lại dự án bằng nguồn vốn vay các tổ chức tài chính và bán lại căn hộ cho các hộ TĐC với giá ưu đãi. Trong văn bản gửi Thủ tướng năm 2015, UBND TPHCM cho biết, tổng vốn đầu tư vào khu đô thị mới Thủ Thiêm để bồi thường, giải phóng mặt bằng và TĐC, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, trả các khoản lãi vay là hơn 29.000 tỉ đồng. Trong đó, khoảng 12.000 tỉ đồng là vốn vay thương mại từ các tổ chức tín dụng nên tiền lãi phát sinh khoảng 2,9 tỉ đồng mỗi ngày.
Áp lực tài chính rất lớn, nhưng chủ trương TĐC của thành phố thất bại vì đại đa số dân được bố trí TĐC không vào ở. Hàng nghìn căn hộ đã xây dựng hoàn tất nhưng hoang lạnh vì vắng bóng người. Nguyên nhân thì ai cũng có thể thấy rõ là những người dân ở khu vực này rất nghèo, họ không thể chờ đợi gần chục năm để bố trí chỗ ở khi khu TĐC được xây dựng xong nên nhận được tiền đền bù, họ mua nhà, mua đất ở vùng ven để mưu sinh. Mặt khác, ở nhà cao tầng, dù khang trang, đối với họ không phù hợp vì họ cần mặt bằng dưới đất mua bán lặt vặt. Cùng với đó, giá bán nhà TĐC quá cao, chỉ mấy chục mét vuông có giá trên 1 tỉ đồng, vượt xa so với thu nhập của họ.
TS Trương Huy Mai cho rằng quỹ nhà, đất dành cho TĐC còn rất nhiều, thậm chí ở nhiều nơi rơi vào tình cảnh “khủng hoảng” thừa, một số chỗ vẫn thiếu trầm trọng. Nguyên nhân dân chê nhà TĐC là do vị trí không phù hợp công việc lao động chân tay, nơi họ đã gắn bó nhiều năm; diện tích căn hộ quá nhỏ so với số lượng người ở nhiều thế hệ; chưa tương xứng với mức bồi thường giá trị vị trí, căn nhà bị giải tỏa. Nếu chính quyền nhìn thấy những nhu cầu đó của người dân thì chắc chắn, việc giải tỏa và bố trí nơi mới sẽ không gây lãng phí như hiện tại. Không nên áp đặt người dân nhận nhà TĐC do nhà nước xây, ngược lại, nên có cơ chế đền bù hợp lý, theo cơ chế thị trường, thậm chí cao hơn để người dân có điều kiện tự quyết, chọn lựa cho mình nơi sống mới và có điều kiện hơn đời sống cũ.
Chuyển đổi nhà tái định cư, ai lợi?
Để giải quyết tình trang dư thừa, trước mắt, lãnh đạo thành phố đã có chủ trương bán đấu giá hơn 5.000 căn hộ để thu hồi vốn. Không ít câu hỏi được đặt ra, việc chuyển đổi này có lợi thực sự cho ai. Bởi một số dự án TĐC được xây dựng bằng tiền của doanh nghiệp như khu TĐC Bình Khánh, Q.2 được đầu tư xây dựng theo phương thức nhà nước huy động vốn của doanh nghiệp thực hiện, sau đó thanh toán bằng quỹ đất khác cho chủ đầu tư. Giá bán TĐC rất thấp nhưng chỉ mới có chủ trương thì hiện nay giá rao bán trên thị trường vọt lên cao đến mức không tưởng.
Điển hình là khu TĐC do Cty Thuận Việt làm chủ đầu tư, hiện được rao bán theo diện nhà ở thương mại với tên mới New City. Hiện ở khu vực tầng trệt của dự án, nhiều cửa hàng tiện ích, cà phê, thức ăn nhanh đã tổ chức hoạt động. Trong vai khách hàng hỏi mua thì được nhân viên 1 sàn giao dịch bất động sản cho biết, giá bán căn hộ ở New City khoảng 47-65 triệu đồng/m2 (2-3,5 tỉ đồng/căn). Dự án này có tổng cộng khoảng 1.300 căn. Như vậy, nếu bán hết số căn hộ này, chủ đầu tư có thể thu về khoảng từ 3.500 - 4.200 tỉ đồng.
TS Trương Huy Mai cho rằng, việc bán đấu giá các căn TĐC với giá hiện tại có thể nhà nước chỉ hưởng phần đóng thuế, phần này không nhiều. Trong khi đó, các chủ đầu tư mới là người hưởng lợi lớn. “Giá suất TĐC chắc chắn đã được nhà nước áp sẵn, khi chuyển sang nhà ở thương mại, tôi cho rằng, người dân đã thiệt hại. Đó cũng là bài toán con gà và quả trứng trong việc thanh toán tiền giải tỏa cho dân hay xây nhà TĐC tại chỗ để bán mà nhà nước cần cân nhắc. Chủ đầu tư các dự án này chắc phải hưởng lợi thì mới làm. Việc thông qua cách tính thuế, các nội dung bên trong cần rõ ràng, minh bạch, tránh để một bên hưởng lợi, còn dân và nhà nước thiệt thòi” - TS Trương Huy Mai phân tích.
