Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch tại nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch. Và khi bỏ phương án mua bán qua sàn, để giúp khách hàng không mua nhầm "dự án ma", dự thảo Luật đưa ra hai phương án về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.
Phương án 1 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Phương án 2 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.
Thời gian qua, có rất nhiều doanh nghiệp tìm cách “lách luật” huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, bởi lẽ vốn huy động từ khách hàng chi phí sẽ thấp hơn vốn vay nhiều lần. Thậm chí, có không ít trường hợp doanh nghiệp đã huy động được vốn dưới hình thức tinh vi như các thỏa thuận hợp đồng nguyên tắc để bán, chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận đăng ký giữ chỗ…
Chính vì vậy, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM đưa ra đề nghị chọn Phương án 1, nhưng với quy định số tiền đặt cọc không vượt quá 5% là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ, đồng thời giúp cho bên nhận đặt cọc là chủ đầu tư dự án thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án.
Bởi lẽ, theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc là cao hoặc có ý kiến đề xuất mức đặt cọc lên đến 2% là quá thấp hoặc có ý kiến còn để xuất lên mức 30% bằng với số tiền thanh toán lần đầu sau khi giao kết hợp đồng đều không hợp lý.
Đồng thời, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 bổ sung thêm cụm từ “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Bộ Luật này và pháp luật có liên quan”.
Bởi lẽ, nếu không bổ sung quy định này thì sẽ phát sinh kẽ hở pháp luật mà các đối tượng xấu có thể lợi dụng để nhận số tiền đặt cọc với giá trị lớn căn cứ theo Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 không giới hạn số tiền đặt cọc mà do bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc thỏa thuận, để thực hiện hành vi lừa đảo hoặc có thể gây thiệt hại cho bên đặt cọc.
Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung thêm quy định cấm hành vi thu tiền đặt cọc trái với quy định của Luật này và pháp luật có liên quan vào Khoản 4 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về các hành vi bị cấm để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy phạm pháp luật.
