Vai trò của công chứng
Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) do Bộ Xây dựng soạn thảo đang dần đến những mốc thời gian quan trọng. Nhiều nội dung được trao đổi, tiếp thu, chỉnh lý kịp thời để hướng tới một đạo luật phù hợp với yêu cầu thực tiễn đặt ra. Trong đó, quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực các hợp đồng là cần thiết và thống nhất với hệ thống pháp luật.
Trong bản dự thảo mới nhất (ngày 17.8.2023), các nội dung về công chứng, chứng thực giao dịch BĐS được quy định tại Điều 43. Tại khoản 4, Điều này quy định cụ thể: “Hợp đồng kinh doanh BĐS mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh BĐS được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (điểm a). Các hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng của cá nhân, hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a Khoản này thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực (điểm b)”.
Bên cạnh đó, quy định tại điểm d khoản 1 Điều 16 của dự thảo Luật cũng quy định trường hợp BĐS được thực hiện giao dịch thuộc diện phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Với các nội dung như trên sẽ không làm thay đổi chính sách hiện hành về công chứng, chứng thực trong giao dịch BĐS đồng thời đảm bảo thống nhất với các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đang trình xin ý kiến Quốc hội.
Một số công chứng viên cho biết, để đảm bảo công bằng xã hội, các giao dịch về BĐS cần phải có sự xác nhận của một bên hoàn toàn độc lập, không phụ thuộc về mặt lợi ích với các chủ đầu tư kinh doanh BĐS.
PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội - cho rằng, nhà, đất là tài sản lớn, có giá trị cao đối với người dân, do đó, việc công chứng trong các giao dịch BĐS sẽ có vai trò kiểm soát để cảnh báo, phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro cho người dân.
Cơ chế kiểm soát chặt hơn
Thực tế các vướng mắc phát sinh trong giao dịch BĐS thời gian qua đặt ra yêu cầu cấp thiết phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn đối với các giao dịch BĐS và công chứng là một giải pháp hữu hiệu nhất tại thời điểm này thông qua năng lực chuyên môn của công chứng viên, kiến thức pháp luật cũng như kinh nghiệm của họ.
Không những vậy, thời gian qua, các tranh chấp phát sinh chủ yếu giữa một bên chủ thể là chủ đầu tư, công ty kinh doanh BĐS với người mua, nhà đầu tư. Số lượng các dự án có tranh chấp tăng dần, tính chất và mức độ ngày càng nghiêm trọng. Các vụ việc chủ yếu phân tích về tính pháp lý của những hợp đồng giao dịch.
Cũng có rất nhiều doanh nghiệp tìm cách “lách luật” huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, bởi lẽ vốn huy động từ khách hàng chi phí sẽ thấp hơn vốn vay nhiều lần. Thậm chí có không ít trường hợp doanh nghiệp đã huy động được vốn dưới hình thức tinh vi như các thỏa thuận hợp đồng nguyên tắc để bán, chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận đăng ký giữ chỗ…
Chia sẻ với PV, luật sư Nguyễn Doãn Hùng - Đoàn Luật sư TP Hà Nội - cho rằng, với các BĐS đã có sổ, giao dịch thông qua xác nhận của phòng công chứng thì với BĐS hình thành trong tương lai, cũng cần có sự thẩm định để đảm bảo quyền lợi cho người mua. Thực tế, có không ít tranh chấp căng thẳng, kéo dài giữa khách hàng với chủ đầu tư vì khách hàng không được cung cấp thông tin đúng về dự án.
Như vậy, có thể thấy rằng, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có quy định về công chứng, chứng thực các giao dịch BĐS sẽ góp phần giúp thị trường phát triển ổn định theo đúng định hướng tại Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16.6.2022 của Đảng. Khi luật được thông qua sẽ hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường.
