Về giấy tờ pháp lý bất động sản của dự án nhà ở thương mại
Tại các dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư cần chú ý đến pháp lý của bất động sản đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định pháp luật, tránh dẫn đến hợp đồng vô hiệu.
Ông Phượng dẫn chứng cụ thể: Bất động sản hình thành trong tương lai là nhà ở liền kề, biệt thự và căn hộ nhà chung cư hình thành trong tương lai phải có Thông báo của Sở Xây dựng về đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 với hình thức giao dịch là Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), hợp đồng mua bán căn hộ.
Nếu là lô đất nền trong dự án (quyền sử dụng đất), chủ đầu tư chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng phải có đủ hai yếu tố pháp lý là dự án thuộc trường hợp được chuyển nhượng QSDĐ theo văn bản của UBND cấp tỉnh nơi có dự án và dự án phải hoàn thành kết cấu hạ tầng theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP với hình thức là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ký kết với chủ đầu tư.
Đối với một số dự án nhà ở thương mại chưa hoàn thành hạ tầng nhưng vẫn được cấp Giấy chứng nhận cho từng lô đất nền, tuy nhiên đây vẫn thuộc trường hợp không đủ điều kiện để chuyển nhượng hoặc bị xử lý như trường hợp 1.400 giấy chứng nhận tại một dự án sân golf tỉnh Gia Lai.
Nếu là nhà ở liền kề, biệt thự và căn hộ nhà chung cư có sẵn (đã hoàn thành viêc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng) nhưng chưa cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư thì phải có biên bản nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng và bất động sản không thuộc trường hợp bị thế chấp, cấm chuyển dịch tài sản.
Nếu bất động sản (nhà ở liền kề, biệt thự, căn hộ, lô đất nền trong dự án) đã có giấy chứng nhận cấp cho chủ đầu tư thì hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng/chứng thực.
Với hình thức nhận chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở (nhà ở liền kề, biệt thự, căn hộ) hình thành trong tương lai, nhà đầu tư sẽ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hợp đồng thanh toán phần tiền còn lại cho chủ đầu tư và nhận nhà ở cần lưu ý đến việc phải kiểm tra hợp đồng với chủ đầu tư, dự án phải có đủ điều kiện, tình trạng dự án đang xây dựng để ký kết văn bản chuyển nhượng tại đơn vị công chứng.
Về giấy tờ pháp lý bất động sản của cá nhân, hộ gia đình
Đối với bất động sản của cá nhân, hộ gia đình thì phải có giấy chứng nhận và khi giao dịch phải đầy đủ chủ thể sở hữu bất động sản như vợ chồng (nếu không phải là tài sản riêng), các thành viên của hộ gia đình với hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được công chứng/chứng thực.
Giấy chứng nhận đối với các bất động sản này phải ghi đúng thửa đất, diện tích, loại đất được giao dịch. Nhà đầu tư cũng cần lưu ý là đối với một số trường hợp, Nhà nước sẽ không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận sai không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất) tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013.
Tuy nhiên, trong trường hợp này Nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận và cũng không có thủ tục hạn chế chuyển dịch nên nhà đầu tư vẫn ký kết được hợp đồng chuyển nhượng tại đơn vị công chứng, sau đó khi cập nhật biến động sang tên trước bạ thì không thể thực hiện được. Do đó, đối với những trường hợp này rất khó để phát hiện và né tránh nếu không được kiểm tra kỹ.
Luật sư Trần Đức Phượng nhấn mạnh rằng khi đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, nhà đầu tư cá nhân cần nằm lòng những vấn đề cơ bản nhất để loại trừ ngay từ đầu các rủi ro cho mình, trong đó, cần xác định, phân biệt đúng về loại hình bất động sản. Đây là cơ sở để xác minh về pháp lý đối với bất động sản, quyết định đến các vấn đề chủ sở hữu, điều kiện giao dịch, hình thức giao dịch,.... Nếu xác định sai loại hình sẽ dẫn đến xác định sai về pháp lý.
