Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư năm 2023 vừa được TPHCM ban hành với một kỷ lục mới: Hệ số K đối với đất ở tối đa cao gấp 25 lần. Đối với đất nông nghiệp, hệ số K cao tối đa gấp 38 lần. Và “lần” ở đây là so với “giá nhà nước”.
Nói kỷ lục là bởi năm ngoái, hệ số K đối với đất nông nghiệp được Thành phố này ban hành có mức tối đa cao gấp 35 lần.
Công bằng thì hệ số K càng cao, càng gần với sự hợp lý, càng gần với giá thị trường hơn. Người dân, vì thế cũng ít thiệt thòi hơn.
Nhưng hệ số K càng cao, càng gần với sự hợp lý, càng cho thấy “giá nhà nước” càng ngày càng vô lý khi nó quá hình thức, quá xa thực tế, quá mênh mông về mặt khoảng cách so với thị trường.
Bởi cho dù hệ số K được ban hành cao gấp hàng chục lần giá nhà nước, nhưng trên thực tế thu hồi đất, nó vẫn chưa hề thoả đáng. Đây cũng chính là lý do khiến các dự án gặp quá nhiều khó khăn trong giải phóng mặt bằng, là nguyên nhân dẫn đến khiếu tố đất đai kéo dài.
Khoảng cách quá lớn giữa giá nhà nước và giá thị trường, cùng với quy định có vẻ hơi kỳ cục: Nếu giá chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn bảng giá của Nhà nước thì sẽ tính thuế theo giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng, nếu thấp hơn bảng giá thì tính thuế theo bảng giá - khiến nảy sinh tình trạng “hai giá đất” trong kê khai thuế.
PGS.TS Doãn Thị Hồng Nhung - Phó ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dẫn các vụ án lớn về đất đai nhận xét: Trục lợi chính sách thể hiện rất rõ từ giá đất và bảng giá đất. Ví dụ bà Nhung đưa ra, dẫn kết quả khảo sát của Hiệp hội là có những nơi giá đất trước và sau khi có dự án chênh từ 50 đến 700 lần.
Chênh 700 lần. Cho thấy không chỉ là vấn đề chênh lệch địa tô, mà còn cả nguyên nhân của sự chênh lệch ấy chính là những bất hợp lý trong quy định giá đất.
Dự thảo Luật Đất đai bỏ khung giá đất lần này là một thay đổi lớn, nhưng chỉ chừng nào chúng ta có những cơ quan định giá độc lập.
Giá đất nhà nước sát với giá thị trường nên được coi là một nguyên tắc, một nhiệm vụ trong sửa đổi Luật lần này. Bởi khi đó, khiếu tố đương nhiên giảm, “hai giá đất” đương nhiên xoá bỏ. Những bất hợp lý, thậm chí bất công cũng đương nhiên chấm dứt.
