Giá đất của thị trường liên tục biến động
Sáng 3.11, Quốc hội thảo luận tại tổ về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Góp ý về dự án luật, đại biểu Trần Chí Cường (Đoàn Đà Nẵng) bày tỏ quan tâm đến việc xây dựng bảng giá đất.
Theo ông Cường, việc dự luật quy định bảng giá đất phải xây dựng định kỳ hàng năm, công khai từ ngày 1.1 ở địa phương là "không phù hợp với thực tế, gây khó khăn trong quá trình triển khai".
Bởi lẽ để thực hiện một bảng giá đất đòi hỏi rất nhiều thủ tục, từ lập hồ sơ dự án, đấu thầu, thuê tư vấn, qua các bước đến thẩm định giá rồi đến HĐND đánh giá, chuyển cho UBND ban hành.
Đại biểu cho rằng, nếu quy trình này "năm nào cũng thực hiện thì rất khó để làm và cũng không điều chỉnh kịp thời cùng với thị trường khi tính giá".
Do vậy, đại biểu đề xuất việc xây dựng bảng giá đất nên làm theo chu kỳ 3 năm, hoặc 5 năm như trước kia. Tùy thuộc vào tình hình cụ thể, địa phương có thể đưa ra biên độ điều chỉnh giá đất không quá 20%; thời hạn điều chỉnh có thể là 180 ngày.
Ông Cường cho rằng, việc này phù hợp hơn với điều chỉnh ở cơ sở, tránh các lãng phí không cần thiết và áp lực cho các cơ quan quản lý ở địa phương.
Nếu địa phương không công bố kịp bảng giá đất vào ngày 1.1 thì sai, mà nếu công bố nhưng không đáp ứng yêu cầu thì có thể dẫn đến tình trạng thất thoát, nhất là khi giá đất của thị trường liên tục biến động.
Đồng thời đại biểu cũng đề nghị dự luật có thêm nguyên tắc về điều chỉnh bảng giá đất, làm sao bám sát giá thị trường; việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất ở từng vị trí, từng khu vực do UBND địa phương quyết định.
Không ai dám xác định giá đất thấp hơn giá vừa đấu thành công
Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) nhận định, trước đây, khung giá đất do nhà nước áp đặt theo ý chỉ chủ quan.
Dự thảo đã bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá theo giá thị trường đã tạo ra sự bình đẳng, tiến bộ. Điều này nếu thực hiện được sẽ xoá bỏ phần lớn bất cập trong công tác quản lý đất đai hiện nay.
Cũng theo đại biểu, nhiều vụ tham nhũng đất đai xuất phát từ việc định giá đất. Nếu có bảng giá đất sát giá trị thị trường, đồng thời đền bù thoả đáng cho người dân bị thu hồi đất sẽ giảm khiếu kiện.
Về thu hồi đất, hiện có 2 phương thức, đó là Nhà nước ra quyết định thu hồi và chủ doanh nghiệp có dự án tự thoả thuận với người dân để thu gom.
Khi để người dân và nhà đầu tư tự thoả thuận sẽ phát sinh vấn đề, đó là giá cao vọt hơn hẳn so với khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng an ninh, nên xảy ra bất bình đẳng gây khiếu kiện.
Do vậy, đại biểu Cường đề nghị đất đai thuộc diện Nhà nước quyết định có dự án đầu tư thì cần do Nhà nước thu hồi. Chỉ thoả thuận trong trường hợp khi một số người cùng góp chung vốn hoặc tự chuyển dịch.
Đại biểu Hoàng Đức Thắng (Quảng Trị) nhìn nhận, giá đất là gốc của vấn đề, lâu nay xuất phát từ giá đất không theo thị trường, nên dễ dẫn tới lạm dụng, trục lợi từ đất đai. Giá sinh ra lợi ích, nên xác định giá đất thế nào là nội dung rất quan trọng.
Về quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm công khai, áp dụng từ 1.1 của năm, tức là mỗi năm Hội đồng nhân dân sẽ thông qua, UBND tỉnh ban hành quyết định bảng giá đất và áp dụng một năm.
Vị đại biểu Quảng Trị cho rằng, nếu quy định như thế thì không có gì mới, vẫn lặp lại các quản lý, định giá như hiện nay. Biến động giá liên tục, chuyện áp giá theo bảng giá trong suốt một năm, mang tính cứng nhắc thì không đúng theo thực tế.
Đại biểu Ngô Đông Hải - Bí thư Tỉnh uỷ Thái Bình cho rằng, giá đất theo thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất… cũng có hai mặt.
Thực tiễn hiện nay ngoài việc xác định giá rất khó, thì chính đấu giá cũng là yếu tố đẩy giá đất lên cao, tạo ra bong bóng bất động sản.
Rồi dự án sau cao hơn dự án trước, gây khó khăn cho xác định giá đất. Không ai dám xác định giá đất thấp hơn giá vừa đấu thành công, cứ như thế giá đất nối đuôi nhau ngày càng tăng cao.
Theo ông, hiện nay, Thái Bình nhiều dự án đấu giá đất không ai vào đấu vì xác định giá khởi điểm rất cao, không thể nào hạ giá được dù thị trường bất động sản đang đi xuống.
