Bất cập ở đâu?
Để hạn chế sự ảnh hưởng của các bất cập đến doanh nghiệp, đặc biệt là bất động sản, Chính phủ đã có dự thảo điều chỉnh đối với Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, do đây là một luật quan trọng, phức tạp, tác động đến mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội nên hiện tại các cơ quan lập pháp tạm lùi sửa đổi, điều chỉnh.
Cụ thể, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 06/NQ-CP ngày 21.1.2021, trong đó có việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 được coi là nhiệm vụ trọng tâm, cấp bách cần phải tập trung sửa đổi với thời hạn hoàn thành là năm 2022.
Luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way đã chỉ ra những bất cập còn tồn tại trong Luật Đất đai 2013 khiến doanh nghiệp cũng như thị trường trong nước gặp phải khó khăn. Theo luật sư Hồi, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều nội dung chồng chéo với các luật (Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014) và các văn bản hướng dẫn khác liên quan. Điều này không chỉ dẫn tới sự khó khăn cho tổ chức thực hiện, các doanh nghiệp mà còn dẫn tới khó khăn trong việc xác định rõ trách nhiệm quản lý.
Vị luật sư này phân tích, theo Luật Nhà ở 2014, cụ thể tại khoản 1 Điều 8 về “Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở”, luật đã đưa ra chính sách về việc cho phép người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất để ở và để kinh doanh cho thuê tại Việt Nam. Quy định này là nội dung quan trọng trong việc thực hiện 2 Hiệp định Thương mại tự do EVFTA và CPTPP, đánh dấu bước phát triển, hội nhập của Việt Nam. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013, cá nhân người nước ngoài vẫn chưa có quyền sử dụng đất ở.
Ngoài ra, theo ông Hồi, về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cũng có sự khác nhau.
Cụ thể, tại Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định: “Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Tại khoản 2, Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”.
“Ta dễ dàng nhận thấy rằng quy định giữa hai văn bản này có sự khác biệt. Theo Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh được phép uỷ quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận. Nhưng trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại không rõ ràng về việc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường là do được UBND tỉnh uỷ quyền” - vị luật sư này phân tích.
Có sự chồng chéo
Thêm nữa, theo luật sư Lê Văn Hồi, Luật Đất đai 2013 quy định rõ về trường hợp UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cho tổ chức nước ngoài thì tổ chức nước ngoài đó phải có chức năng ngoại giao. Trong khi đó, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại không quy định cụ thể.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 các dự án “treo” được gia hạn thêm 24 tháng, nếu sau 24 tháng đã gia hạn mà đất đó vẫn bị “treo” thì Nhà nước sẽ được thu hồi cả đất và các tài sản đã đầu tư trên đất. Tuy nhiên, quy định thu hồi tài sản đã đầu tư trên đất lại vi phạm Hiến pháp 2013 vì tài sản này được hình thành đúng pháp luật đầu tư nên Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ tài sản của nhà đầu tư.
Chính bất cập này dẫn đến việc xử lý các dự án “treo” trên thực tế khó khăn hơn.
Như đã trình bày ở trên, việc điều chỉnh, bổ sung Luật Đất đai 2013 vẫn đang tạm lùi, điều này dẫn đến hệ luỵ còn nhiều dự án treo trong thời gian dài không được giải quyết.
Chuyên gia bất động sản, PGS-TS Nguyễn Thị Minh Châu cho rằng, trong thực tế thấy giá đất được quy định trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản liên quan với giá đất trên thị trường hiện không đồng nhất. Luật Đất đai có những quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất… hay Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất.
Thế nhưng, theo bà Châu, những quy định này đều chưa thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai cũng như bảng giá thị trường so với giá Nhà nước quy định. Lợi dụng nhu cầu “săn đón” đất tại các khu đô thị, khu quy hoạch, các nhà đầu tư thường “tự nâng” mức giá đất lên cao hơn so với quy định Nhà nước.
Vị này nói thêm, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 sẽ có những tác động lớn đến các doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Thực tế hiện nay, đất giao cho một dự án có thể gồm nhiều loại đang có hiện trạng sử dụng khác nhau. Vì vậy mà việc giải quyết đất đai cho một dự án khi đất đó có nhiều nguồn gốc khác nhau đang gặp phải trở ngại lớn.
Với sự phát triển như hiện nay, bất động sản có các loại hình đa dạng như condotel, officetel, shophouse… trong khi đó, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản trên.
Đây là nguyên nhân chính làm cho phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới bị chững lại. Và như vậy khi Luật Đất đai 2013 được sửa đổi đúng với nội dung và giải pháp phù hợp theo thị trường thì bất động sản sẽ giải thoát được hai vấn đề trên.
