Trao đổi với PV Báo Lao Động, Luật sư Nguyễn Phó Dũng - Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội tư vấn:
* Không quy định hạn mức diện tích chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở chỉ quy định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở.
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cũng như quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (cấp tỉnh) không có điều khoản nào quy định về hạn mức diện tích chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Luật Đất đai 2013 có quy định rõ 2 căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (nhu cầu này được thẩm định trên thực địa).
* Thực tế một số địa phương vẫn sử dụng hạn mức công nhận đất ở, giao đất ở để làm hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất
Tuy nhiên, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, diện tích đất được chuyển đổi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có giới hạn.
Để tạo sự công bằng và điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tránh việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tràn lan, cán bộ khi tiếp nhận hồ sơ, đơn chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều hướng dẫn người dân đăng ký nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp có thẩm quyền đã phê duyệt.
Cách để chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư nhiều nhất
Khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại địa phương thường chỉ cho phép chuyển tối đa bằng hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Mặc dù không có quy định áp dụng hai loại hạn mức này cho trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nhưng có sự “hợp lý” nhất định trên thực tế. Bởi lẽ hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất ở thường không quá rộng (chỉ đủ để xây dựng 1 nhà ở, có khoảng sân và một số công trình phục vụ sinh hoạt khác).
Tuy nhiên, trên thực tế trong nhiều trường hợp việc chỉ cho phép chuyển sang đất ở với một diện tích nhất định không đáp ứng được nhu cầu của một số hộ gia đình, cá nhân, thậm chí không ít trường hợp muốn chuyển lên đất ở càng rộng, càng nhiều càng tốt cho dù mất nhiều tiền sử dụng đất.
Do đó, đối với trường hợp này có thể sử dụng phương án sau:
Bước 1: Tách thửa đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
- Để thuận tiện hơn cho việc xin chuyển sang đất ở thì khi tách người đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng phải khác nhau.
- Lý do người đứng tên sổ đỏ, sổ hồng phải khác nhau xuất phát từ việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất để ở trên thực địa; nếu tách thành nhiều thửa nhưng vẫn đứng tên một người thì việc thẩm định sẽ khó khăn hơn, bởi lẽ một người có nhu cầu xây nhiều nhà trên nhiều thửa đất ở trong trường hợp này là chưa hợp lý.
Bước 2: Người sử dụng đất nông nghiệp làm đơn xin chuyển sang đất ở
- Tại bước này người sử dụng đất chuẩn bị 1 bộ hồ sơ và nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định.
- Như vậy, nếu phương án trên được thực hiện thì diện tích được chuyển lên đất ở có thể nhiều gấp đôi, thay vì chỉ có một phần thửa đất được chuyển sang đất ở như phương án thông thường.
Lưu ý:
- Thực tế, mỗi địa phương lại áp dụng quy định của pháp luật và quy định về quy hoạch chi tiết có những cách hiểu khác nhau và chưa có hướng dẫn cụ thể trường hợp nào được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở; trường hợp nào không được chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.
- Ngay cả phân loại đất ở và phân loại đất nông nghiệp cũng có nhiều loại. Do vậy, một số địa phương khi người dân có nhu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì chỉ cần có căn cứ là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt làm đất ở thì được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
- Một số địa phương thì để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì yêu cầu phải cùng một thửa đất ở hiện hữu, đất ở hiện hữu chỉnh trang, đất ở hiện hữu cải tạo, đất ở hiện hữu kết hợp xây dựng mới, đất ở liền kề, đất ở kết hợp thương mại dịch vụ, đất ở xây dựng mới, đất ở hỗn hợp (đất nông nghiệp và đất ở).
