Chặn phân khúc đầu cơ
Đã 10 năm trôi qua, nhưng bức tranh thị trường BĐS đóng băng giai đoạn 2011 - 2013 vẫn đầy ám ảnh. Thời điểm đó, thị trường có 3 điểm nghẽn chính là lượng hàng tồn kho rất lớn, dư thừa nhà ở thương mại diện tích lớn, thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội; nợ xấu tăng cao, trong đó chủ yếu là nợ xấu BĐS gây rủi ro cho các tổ chức tín dụng; người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở.
Hiện nay, thị trường BĐS đối mặt với những khó khăn tương tự. Đó là nợ xấu gia tăng; thanh khoản kém, thị trường gần như không có giao dịch; tồn kho nhiều do cơ cấu phân khúc chưa phù hợp với thị trường, nguồn cung nhà ở giá rẻ gần như không xuất hiện.
Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - đánh giá, hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường hiện nay đều nằm ở phân khúc cao cấp. Các sản phẩm này không có tính thanh khoản cao bởi không phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng hiện nay.
Trong các kiến nghị về giải pháp gỡ khó cho thị trường, đáng chú ý là, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đã đề xuất Chính phủ bố trí nguồn vốn ngân sách cho người mua nhà dưới 1,8 tỉ đồng để ở được vay với lãi suất hợp lý. Đề xuất này khá giống mô hình gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng được triển khai từ năm 2013, với lãi suất 5 - 6%/năm, dành cho người mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có diện tích dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2 (khoảng 1 tỉ đồng/căn).
Chia sẻ với Lao Động, ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam - cho rằng, để dòng vốn vào BĐS không bị tắc, hay chính xác được khơi thông, ngay lúc này, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét phân loại dự án, chủ đầu tư để ổn định thị trường cũng như tâm lý người mua nhà. Theo ông Điệp, phân khúc nhà ở thương mại, mang tính đầu cơ nhiều cần tạm thời đặt sang một bên. Quan trọng nữa, phân khúc cần được quan tâm gỡ khó cho thị trường là nhà ở xã hội. Đây là một sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Đặc biệt tại một số địa phương như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, phân khúc này đang rất khan hiếm. “Phân khúc này cần vốn tín dụng để giải quyết vấn đề bức xúc của người dân trong vấn đề nhà ở" - ông Điệp nhấn mạnh.
Tạo vốn mồi kích cầu nhà ở
Dù Chính phủ và một số địa phương đang rất quan tâm đến việc xây dựng nhà ở xã hội, nhưng thực tế suốt một thời gian dài, việc đầu tư cho các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp ít có chuyển biến, có chăng chỉ là một số dự án thí điểm, nhen nhóm ở một vài địa phương. Nguyên do việc đầu tư xây dựng các dự án này đòi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn, nhưng lợi nhuận thu về lại thấp, thời gian thu hồi vốn quá lâu, vượt quá sức chịu đựng của doanh nghiệp.
TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam - cho rằng, cần có nguồn vốn tín dụng áp dụng riêng cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ (có giá bán nhỏ hơn 25 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Đồng thời, các doanh nghiệp phát triển BĐS nên cân nhắc điều chỉnh chính sách phát triển phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực của đại chúng, những người lao động, công chức, thu nhập thấp... để cân bằng thị trường, phát sinh giao dịch giúp thị trường sôi động trở lại.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho biết, giữa năm 2021, hàng loạt doanh nghiệp BĐS lớn nhỏ đăng ký triển khai xây nhà ở xã hội tại nhiều địa phương, nhưng số lượng dự án khởi công tính đến thời điểm này khá khiêm tốn. Theo ông Châu, trong hơn 7 năm qua, các chủ đầu tư nhà ở xã hội chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi, mà phải vay thương mại. Nếu có gói hỗ trợ, cùng với việc đẩy nhanh thủ tục pháp lý, chắc chắn nguồn cung nhà ở giá rẻ sẽ tăng rất nhiều.
Liên quan đến thanh khoản với BĐS, các ngân hàng thương mại đều khẳng định không thiếu room tín dụng với BĐS. Đại diện Vietcombank cho biết, đã thống nhất sẽ giảm lãi suất huy động nhằm hạ lãi vay với nền kinh tế nói chung và BĐS nói riêng. Khó khăn thanh khoản hiện nay là do cấu trúc của thị trường BĐS "đang có vấn đề" và cũng do chính từ phía các doanh nghiệp.
Theo lý thuyết, thị trường phải khởi sắc bởi cầu vượt cung. Tuy nhiên, 80% nguồn cung thị trường BĐS hiện nay là phân khúc cao cấp, khách hàng có nhu cầu nhưng không thể tiếp cận. Ngân hàng cũng thận trọng bởi tính thanh khoản.
