Hợp đồng thuê nhà như thế nào là đảm bảo pháp lý?
Hợp đồng thuê nhà có thể soạn thảo đơn giản hoặc chi tiết tùy theo tình hình thực tế giao dịch giữa bên thuê và cho thuê. Tuy nhiên, để hợp đồng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, hợp đồng cho thuê nhà cần đảm bảo các điều kiện sau:
- Bên cho thuê nhà phải là chủ sở hữu hoặc là người đại diện hợp pháp của chủ sở hữu.
- Các bên cho thuê và thuê có đủ năng lực pháp luật dân sự theo Bộ luật dân sự 2015.
- Hợp đồng cho thuê nhà cần có đủ các nội dung theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015.
- Nhà cho thuê không thuộc đối tượng tranh chấp hay thế chấp ngân hàng, hoặc không được quyền cho thuê theo hợp đồng chủ mà nhà ký với bên thứ 3.
Theo Bộ Luật dân sự 2015 và Luật nhà ở 2014, những quy định về Hợp đồng thuê nhà đã được gộp chung vào mục Hợp đồng thuê tài sản cũng như dẫn chiếu về các Luật chuyên ngành phù hợp.
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản và tuân theo mẫu quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự 2005. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng dù thời hạn thuê nhà có thể nhiều hơn 6 tháng, trừ trường hợp các bên liên quan có nhu cầu.
Tuy vậy, để hợp đồng thuê nhà có giá trị pháp lý cao hơn, hạn chế tranh chấp về sau, cơ quan chức năng khuyến khích các bên nên công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê.
Các điều khoản cơ bản trong hợp đồng thuê nhà
Các bên tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà được quyền tự do thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật. Thông thường, mẫu hợp đồng thuê nhà chuẩn sẽ có những điều khoản cơ bản dưới đây:
- Thông tin của các bên: Một hợp đồng thuê nhà chuẩn cần có đầy đủ các thông tin cơ bản của các bên tham gia hợp đồng, tối thiểu phải có họ, tên của cá nhân hoặc tổ chức, người đại diện theo pháp luật của cá nhân hoặc tổ chức; chứng minh thư/căn cước công dân hoặc mã số thuế của tổ chức; địa chỉ; thông tin liên hệ của của bên thuê và bên cho thuê.
- Thông tin về nhà ở hoặc mặt bằng cho thuê: Hợp đồng cho thuê nhà cần nêu rõ các thông tin về ngôi nhà hoặc mặt bằng trong giao dịch cho thuê, bao gồm địa chỉ, diện tích, kết cấu, mô tả chi tiết tình trạng ngôi nhà cùng các nội thất đi kèm tại thời điểm bắt đầu giao dịch cho thuê.
- Thời hạn hợp đồng: Hợp đồng cần nêu rõ ràng các thông tin về thời hạn, thời gian như: thời hạn hợp đồng, thời điểm giao nhà, thời điểm bắt đầu tính tiền nhà, thời điểm hợp đồng có hiệu lực,… Các thông tin này cần được diễn tả chính xác bằng ngày cụ thể để hạn chế hiểu lầm, tranh chấp sau này.
- Giá thuê nhà, thời hạn và phương thức thanh toán: Các bên tham gia hợp đồng cần hai thỏa thuận giá tiền thuê nhà, thời hạn, phương thức thanh toán và ghi rõ trong bản hợp đồng cho thuê nhà.
- Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên: Các bên tự thỏa thuận các quyền hạn và nghĩa vụ trong giao dịch thuê nhà theo quy định của pháp luật hiện hành, bao gồm các bộ Luật Dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các điều luật có liên quan khác..
- Điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Các bên chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Khoản 2, 3 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014.
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Nếu bên nào vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên còn lại theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Các thỏa thuận khác: Bên thuê và bên cho thuê có thể thỏa thuận các điều khoản khác liên quan đến giao dịch thuê nhà, nhưng không được trái với pháp luật.
Các thỏa thuận khác như: thời điểm chấm dứt và điều kiện chấm dứt hợp đồng; thỏa thuận về tài sản khác trong nhà cho thuê; phạt vi phạm hợp đồng (ghi rõ mức phạt nhưng không được quá 8% giá trị hợp đồng); thỏa thuận về giải quyết tranh chấp…
