Thưa TS Vũ Đình Ánh, ông nhận định như thế nào về thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt là hiện tượng hàng loạt các cơn sốt đất diễn ra ở các tỉnh, thành?
- Đầu tư bất động sản năm 2021 sẽ vẫn là một kênh hấp dẫn. Thứ nhất, liên quan tới vấn đề quy hoạch, đô thị hoá, một loạt quy hoạch mới được công bố hoặc được điều chỉnh.
Những quy hoạch đó thông thường sẽ hoặc là dự định quy hoạch, hoặc là đã quy hoạch hay dựa vào quy hoạch, quy hoạch theo tin đồn. Cả 3 loại đó đều tác động tích cực đến thị trường bất động sản.
Thứ hai, kinh tế Việt Nam năm 2021 sẽ vẫn còn khó khăn do dịch bệnh nên người ta vẫn phải tìm các kênh đầu tư khác ngoài sản xuất kinh doanh.
Nếu năm 2020 là năm bùng nổ của thị trường chứng khoán Việt Nam và trên thế giới thì tương tự năm 2021 cùng với chứng khoán, khả năng thị trường bất động sản cũng sẽ trở thành một kênh thu hút vốn.
Thứ ba, hiện nay nguồn cung tiền vốn tương đối dày, lạm phát đang đứng ở mức thấp cũng là những điều kiện khá thuận lợi để người ta tính toán đầu tư bất động sản.
Thứ tư, giá bất động sản trong suốt năm 2020 đứng yên thì năm 2021 khả năng bất động sản giảm giá gần như sẽ không xuất hiện. Đó là yếu tố khiến người ta đua nhau đầu tư vào bất động sản, điều này sẽ kéo giá bất động sản lên thay vì mong muốn trước đó là giá sẽ giảm xuống.
Thứ năm, nếu trước đây bất động sản chỉ tập trung vào đô thị lớn thì trong 2-3 năm gần đây, thị trường và những cơn sốt bất động sản lan ra nhiều tỉnh, thành khác.
Vì thế, ngay từ đầu năm, nhiều người đã dự đoán là bất động sản năm 2021 sẽ phục hồi và phát triển mạnh hơn so với năm 2020.
Trong đầu tư, phát triển thường đi kèm với khả năng rủi ro. Vậy nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với những thách thức nào, thưa ông?
- Thị trường nóng lên sẽ chứa đựng rủi ro. Hầu hết bất động sản đều liên quan đến quy hoạch. Vì thế, việc lập quy hoạch, triển khai thực hiện quy hoạch, thay đổi điều chỉnh quy hoạch sẽ mang lại những rủi ro lớn cho nhà đầu tư, nhất là khi giá đất lên rất nhanh và ở mức quá cao.
Bên cạnh đó sẽ có những rủi ro về mặt đầu cơ, tin đồn bởi có khá nhiều đợt sốt về đất, hiện nay mang tính tin đồn, có tính đầu cơ, thậm chí là đầu cơ có tổ chức.
Mặt khác, nếu tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay mà dựa vào đòn bẩy tài chính, hay nói cách khác là vốn đi vay, vốn lưu động thì cần lường trước hai rủi ro lớn nhất.
Đầu tiên, lãi suất có thể quay trở lại tăng lên chứ không thấp như hiện nay do nguy cơ lạm phát là đang có.
Ngoài ra, liên quan tới các cơn sốt đất, mô hình luôn tạo ra một nhóm người có lợi, và người chịu thiệt là người ôm đất cuối cùng khi thị trường hết sốt và thậm chí là đóng băng.
Vấn đề là mỗi một nhà đầu tư hay đầu cơ đang nằm ở đâu, trong tốp nào của nhóm tham gia vào cơn sốt đất. Quan trọng nữa là nếu họ chỉ đầu tư bằng vốn sẵn có thì cùng lắm chỉ bị đóng băng tài sản đã đầu tư, nhưng nếu rơi vào trạng thái đi vay hoặc đòn bẩy quá lớn thì có thể sẽ rơi vào phá sản, khánh kiệt và nhiều câu chuyện khác nữa.
Ông có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư hay không?
- Về quan điểm, các nhà đầu tư hay đầu cơ sẽ rất đông, họ sẽ tạo ra một hình tháp, gây ra hệ quả kinh tế tài chính hay hậu quả xã hội nếu số lượng người tham gia đầu cơ, đầu tư đất đai đó chiếm một số đông.
Không có lời khuyên nào cho tất cả các nhà đầu tư, họ tự phân tích, đánh giá xem mình ở nhóm nào trong cơn sốt đất hiện nay.
Thế còn câu chuyện quản lý của các cơ quan chức năng thì sao thưa chuyên gia?
- Quy hoạch vừa là nguyên nhân trực tiếp vừa là cái cớ tạo ra các cơn sốt đất, vì thế, tất cả các cơ quan quản lý phải rất có trách nhiệm trong vấn đề quy hoạch. Cần cảnh báo cho các nhà đầu tư, đặc biệt là những vụ đầu cơ đất đai khi chưa đầy đủ thủ tục, thậm chí là vi phạm pháp luật.
Cơ quan quản lý cũng cần giám sát chặt dòng tiền vào việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản, đặc biệt là khi tạo ra những cơn sốt.
Xin cảm ơn ông!
