“Cắt lỗ” hay “cắt lãi”?
Thị trường bất động sản từ cuối quý I/2022 đến nay gần như chững lại do tín dụng vào lĩnh vực này bị siết chặt, vấn nạn phân lô bán nền vào tầm ngắm kiểm soát. Với áp lực tài chính đè nặng khiến nhiều nhà đầu tư có nhu cầu “thoát hàng” nhằm thu hồi vốn để trả nợ hoặc tái đầu tư.
Chị Bùi Hoài An (Thanh Xuân, Hà Nội) chia sẻ, vào cuối năm 2020, thời điểm giá đất Hòa Lạc đang sốt, chị gom hơn 3.5 tỉ đồng mua vào 3 lô đất (bình quân 100m2/lô) gần khu đại học Quốc gia Hà Nội. Cả 3 lô đều có vị trí rất đẹp, giao thông thuận tiện.
Xét trên mặt bằng chung, 3 lô đất này được định giá trên 5 tỉ đồng (cao gần 2 tỉ đồng so với giá gốc). Nhưng vì cần tiền nên vào đầu tháng 8.2022, chị An nhờ môi giới rao bán 1 lô với giá 1.9 tỉ đồng.
“Thực ra để thì giá vẫn sẽ tăng, nhưng vì cần tiền nên tôi mới bán. Đợt đầu sau gần 1 tháng không bán được, đợt hai tôi giảm tiếp 300 triệu, từ đó bắt đầu có nhiều khách hỏi hơn. Đến cuối tháng 9 thì tôi bán thành công, chốt lời gần 500 triệu đồng” - chị An chia sẻ.
Không chỉ tại Hà Nội mà tại các tỉnh như Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thanh Hóa… cũng rơi vào tình trạng trầm lắng sau những đợt sốt điên cuồng. Thanh khoản giảm trong khi áp lực tài chính tăng khiến số lượng người rao bán đất tăng mạnh.
Anh Đức Hùng - Chủ một sàn giao dịch bất động sản tại Sơn Tây cho biết, văn phòng của anh đang có gần 200 người ký gửi bán đất, hầu hết đều là những người gặp áp lực về tài chính.
Tuy nhiên, bất chấp khó khăn đang gặp phải, 100% hồ sơ ký gửi bán đất đều có mức giá cao hơn mặt bằng giá thời điểm mua vào. Đồng nghĩa, các chủ đất rao bán “cắt lỗ” nhưng thực chất chỉ là giảm một phần lợi nhuận, phổ biến từ 30-50%, thậm chí là 80%.
Cũng theo anh Hùng, vẫn có những người vì đến hạn trả nợ, không gồng nổi lãi vay buộc phải bán hòa vốn hoặc lỗ 50-200 triệu đồng so với giá mua vào, nhưng rất hiếm. Cả trăm trường hợp mới có một vài trường hợp, vì họ mua vào đúng lúc đỉnh sốt, lại bị thổi giá lên quá cao so với mặt bằng chung.
Cẩn trọng kẻo “dính bẫy”
Trên thực tế, một số chủ văn phòng môi giới cũng thừa nhận trong những tháng gần đây dù lượng rao bán cao nhưng thành công của các giao dịch rất hiếm. Cả quý III/2022, Văn phòng môi giới Bất động sản Hoàng Dũng (ở Ba Vì, Hà Nội) chỉ bán thành công 11 lô, giảm gần 5 lần so với cùng kỳ năm 2021.
Các bộ hồ sơ ký gửi bán tại văn phòng của anh Dũng hiện tại phần lớn là những người có nhu cầu bán gấp, giảm giá mạnh, nhưng cũng có những người bán để thoát hàng, chốt lời, giá gần như không giảm, nhiều hồ sơ còn yêu cầu tăng giá so với mặt bằng hiện tại.
Chủ văn phòng môi giới Bất động sản Hoàng Dũng nói rằng, một trong 3 lô đất mà chúng tôi bán thành công trong tháng 9 có một bộ hồ sơ rao bán “cắt lỗ 30% giá gốc” nhưng thực chất chỉ giảm 10% so với mặt bằng hiện tại, tức vẫn cao hơn giá mua vào hơn 1 tỉ đồng.
“Trái với dự đoán khó bán, lô này lại bán được rất nhanh. Điều này chứng tỏ vẫn có nhiều nhà đầu tư dễ tin vào quảng cáo cắt lỗ, giảm sâu trên thị trường” - anh Dũng chia sẻ.
Từ những trường hợp thực tế, các ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản - khuyến cáo nhà đầu tư cần cẩn trọng trước các thông tin rao bán “dưới giá gốc”, “cắt lỗ, giảm sâu”… Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất nhảy múa, tiếp cận vốn tín dụng khó, nhà đầu tư tuyệt đối không nên vay tiền để đầu tư “nhà đất giá rẻ” theo lời quảng cáo.
Với kinh nghiệm dày dặn trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Anh Tuấn - Giám đốc Công ty Phương Đông nhận định việc giá đất tăng lên là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, để giá đất, giá nhà giảm mạnh là điều không thể. Đặc biệt, với các nhà đầu tư, khi họ mua vào với giá cao thì ít khi họ bán với giá lỗ trừ một số trường hợp đặc biệt.
Ông Tuấn nói thêm, nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu liên tục tăng cho thấy giá nhà đất sẽ còn tiếp tục tăng. Việc giảm giá chỉ là cục bộ và ở mức rất hạn chế, chủ yếu xảy ra ở những nhà đầu tư đuối vốn, thậm chí “vỡ nợ” nhưng cũng rất hiếm. Vì vậy, theo nhiều nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, không nên kỳ vọng chờ giá đất giảm để mua.
