Báo cáo nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, chỉ trong 4 năm gần đây, giá chung cư đã tăng tới 77%. Theo đó, quý IV/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư là 54 triệu đồng/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với quý I/2019.
Còn theo đánh giá của Bộ Xây dựng, trong năm 2023, căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Riêng tại TPHCM, nhà chung cư tăng giá chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP Thủ Đức với giá bán sơ cấp hơn 60 triệu đồng/m2.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) thẳng thắn nói, nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỉ lệ nhỏ, nhưng trong nhiều năm qua đã áp đảo tới 70-80% nguồn cung thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ, đẩy giá bất động sản lên cao.
Theo dữ liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, tổng hợp dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn và số lượng giao dịch nhà ở giai đoạn 2016-2023 cho thấy, phân khúc căn hộ bình dân (giá từ dưới 25 triệu đồng/m2) đã không còn xuất hiện từ năm 2021.
HoREA đưa ra hình “kim tự tháp ngược” thực tế về thị trường nhà ở năm 2023 tại TPHCM, cho thấy, số lượng nhà ở cao cấp chiếm tới 71,5% và là phần đáy ngược của tam giác, khi nhà ở trung cấp chỉ còn chiếm 28,5% là phần đỉnh ngược tam giác.
Trong khi đó, “kim tự tháp xuôi” về một thị trường nhà ở an toàn, lành mạnh, bền vững thì hoàn toàn ngược lại với thực tế đang diễn ra. Nhà ở bình dân giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội mới là phần đáy, phần chiếm nhiều nhất, kế đến là nhà ở trung cấp, còn nhà ở cao cấp là phần đỉnh với số lượng ít nhất.
“Theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở có giá vừa túi tiền, giá nhà tăng liên tục trong những năm qua với mức tăng giá trung bình khoảng 10% mỗi năm.
Và dù câu chuyện giảm giá nhà được Chính phủ khuyến khích; doanh nghiệp cũng rất muốn giảm giá nhà để tăng thanh khoản, nhưng câu chuyện giảm giá nhà vẫn cần được cân nhắc cẩn trọng. Doanh nghiệp có thể áp dụng các chính sách khuyến mãi, kích cầu trong thời gian ngắn nhằm hỗ trợ người mua, nhưng về dài hạn, với nhu cầu sở hữu nhà ở thực vô cùng lớn từ thị trường, thì doanh nghiệp cũng phải cân đối lại phương án tài chính có lãi để tồn tại”, ông Châu chia sẻ.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group chia sẻ, thách thức lớn nhất của thị trường thời gian qua là dòng tiền và đầu ra sản phẩm. Hơn ai hết, doanh nghiệp rất muốn làm dự án nhà ở giá rẻ vì khi đó thanh khoản sẽ rất tốt.
Nhưng để cấu thành giá nhà ở thì phải tính đến chi phí đất đai, chi phí xây dựng và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Doanh nghiệp cũng chỉ kỳ vọng lợi nhuận đâu đó 10-15% đã là quá tốt. Nếu chi phí đất đai không giảm thì doanh nghiệp không thể làm nhà ở giá rẻ, chưa kể các chi phí khác.
Do đó, việc xác định tháo gỡ khó khăn là cho toàn thị trường, chứ không riêng một doanh nghiệp nào, vì vậy cần rà soát lại các dự án nhà ở thương mại, các dự án nhà ở xã hội và có chính sách tín dụng dành cho người mua nhà để ở nhằm kích cầu tiêu dùng bất động sản, tạo thanh khoản cho thị trường.
