Việc Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (FED) tăng lãi suất trong chiến dịch chống lạm phát đã khiến thị trường bất động sản tại Mỹ đã và đang trở nên ảm đạm, doanh số bán nhà sụt giảm mạnh.
Trong khi đó, những người mua nhà trả góp lại phải đối mặt với lãi suất vay thế chấp tăng nhanh nhất trong nhiều thập kỉ, khiến rất nhiều khách hàng có nhu cầu phải tạm thời từ bỏ kế hoạch.
Vào tháng 10 và tháng 11.2022, lãi suất vay thế chấp đã tăng hơn 7% - mức cao nhất trong 20 năm trở lại đây, rồi lại giảm dần. Trong 9 tháng liên tiếp, doanh số bán nhà tại Mỹ sụt giảm nghiêm trọng. Đây là chuỗi sụt giảm dài nhất kể từ năm 1999.
Việc tăng lãi suất để hạ nhiệt thị trường nhà ở là hành động có thể hiểu được của FED, nhưng tốc độ tăng lãi suất thế chấp trong năm nay lại khiến việc dự báo khó khăn hơn. Câu hỏi đặt ra là tình trạng này sẽ kéo dài đến mức nào và trong bao lâu.
Glenn Kelman - Giám đốc điều hành Công ty môi giới bất động sản Redfin Corp - cho biết: “Khi giá nhà ở tăng, mọi người không tin rằng rồi sẽ giảm. Rồi đến khi giá giảm, người ta lại không tin nó sẽ tăng lên”.
Doanh số bán nhà đã tăng đột biến vào năm 2020 và 2021, thời điểm đại dịch COVID-19. Ở giai đoạn đó, lãi suất vẫn ở mức thấp nên nhiều người Mỹ đã mua được nhà với giá cả phải chăng, do nhu cầu cần thêm không gian ở để làm việc online.
Giá nhà ở Mỹ đã tăng phi mã ở mức 45% trong giai đoạn tháng 1.2020 đến tháng 6.2022. Giá thuê nhà cũng tăng vọt khi nhiều người trẻ thích ở riêng hơn ở ghép.
Giá bất động sản tăng đến mức Chủ tịch FED Jerome Powell phải dùng từ “bong bóng” để miêu tả. Ông cho rằng, giá bất động sản tăng như vậy là “quá nóng” và “không bền vững”.
Về giá bất động sản trong năm tới, các chuyên gia lại đưa ra nhiều dự đoán khác nhau. Công ty kiểm toán KPMG thì cho rằng, giá nhà sẽ giảm 20% vào năm 2023; ngân hàng Goldman Sachs thì dự báo năm tới, giá bất động sản sẽ giảm 7,5%.
Trong khi đó, Hiệp hội Môi giới Địa ốc Quốc gia Hoa Kỳ dự báo giá nhà sẽ tăng 1,2%, Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp thì dự đoán giá sẽ tăng 0,7% trong năm tới.
Doanh số bất động sản sụt giảm kéo dài trong bao lâu một phần tùy thuộc vào thời gian FED kiểm soát được lạm phát, hiện đang ở mức cao nhất trong 40 năm.
Những nỗ lực của FED nhằm làm chậm nền kinh tế để chống lạm phát phần lớn phụ thuộc vào sự sụt giảm của thị trường nhà đất, bởi sẽ làm giảm nhu cầu hàng hóa và dịch vụ - vốn là nguyên nhân quan trọng gây ra lạm phát.
Các yếu tố khác, chẳng hạn như tăng thu nhập cho người lao động cũng có thể khiến lạm phát tăng cao.
Hiện tại, sự gia tăng lãi suất đã đẩy cả bên mua lẫn bên bán rút lui khỏi thị trường nhà ở.
Các đại lí bất động sản cho biết, mọi người phải bán nhà chỉ khi do các biến cố trong cuộc sống như thay đổi công việc hoặc li hôn. Gần 70% hộ gia đình vay thế chấp với lãi suất dưới 4%. Họ cũng không muốn mua nhà mới trong thời điểm này vì lãi đã cao hơn.
Giá nhà tại Mỹ cho đến nay vẫn chưa giảm mạnh và vẫn cao hơn mức của năm trước, phần lớn là do nguồn cung nhà vẫn thấp mức hơn bình thường.
Lượng hàng tồn kho tương đối thấp là một trong những lí do khiến hoạt động kinh doanh nhà ở sụt giảm.
Tình hình hiện tại dường như khác với biến động năm 2007. Vào thời gian 15 năm trước, giá nhà đã sụt giảm trong nhiều năm, hàng triệu người bị tịch thu tài sản thế chấp, gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Doug Duncan - Kinh tế trưởng tại Fannie Mae - cho biết, cuộc suy thoái sắp xảy ra có thể giống với những năm 1980, khi FED tăng lãi suất lên hai con số để giải quyết tình trạng lạm phát cao. Fannie Mae cũng đưa ra dự báo giá nhà sẽ giảm 1,5% trong năm tới và 1,4% vào năm 2024.
Công ty tư vấn và nghiên cứu bất động sản Zelman & Associates lại đưa ra dự kiến giá nhà sẽ giảm 12% so với mức đỉnh cho đến cuối năm 2024, rồi sau đó bắt đầu phục hồi.
Công ty tư vấn bất động sản John Burns dự kiến giá nhà sẽ giảm 20% từ đỉnh đến đáy vào gần cuối năm 2024.
Thành viên Hội đồng Thống đốc FED Christopher Waller cho biết: “Nếu mua vào lúc cao điểm và chỉ bỏ ra rất ít tiền, bạn sẽ gặp một số rắc rối. Đối với nhiều người mua nhà vào năm 2020 hoặc sớm hơn, tài sản của họ vẫn có giá trị cao hơn nhiều so với số tiền họ đã trả, ngay cả khi giá giảm 15%”.
