Kẽ hở cho việc chiếm dụng
Quy định hiện hành phí bảo trì 2% giá trị căn hộ sẽ được chủ đầu tư (CĐT) thu trực tiếp từ khách hàng khi bàn giao căn hộ và tạm giữ. Tại một số chung cư, khoản phí chung cư lên đến cả trăm tỉ đồng và bị CĐT chiếm dụng, chây ì mãi mới trả. Tình trạng này khá phổ biến chính là một trong nhiều nguyên nhân lớn dẫn đến tranh chấp tại nhiều chung cư.
Tại TP.HCM, trong số 44 vụ tranh chấp chung cư được Sở Xây dựng thụ lí thì có đến 34 vụ (77%) tranh chấp liên quan đến phí bảo trì. Chung quy, hầu hết trường hợp trong khoảng thời gian 12 tháng đầu khi chung cư chưa thể tổ chức hội nghị nhà chung cư, chưa thành lập ban quản trị, quỹ bảo trì chung cư từ hàng chục cho đến hàng trăm tỉ đồng do CĐT nắm giữ và mặc nhiên chiếm dụng, không được giải trình một cách minh bạch về việc sử dụng, về các khoản lãi phát sinh.v.v…
Trong khi đó, theo khảo sát của Bộ Xây dựng, trong số 108 vụ tranh chấp chung cư xảy ra trong thời gian qua thì số vụ tranh chấp liên quan tới phí bảo trì lên đến 36%.
Chính vì thế, phương án thu phí bảo trì ngay từ đầu khi CĐT bàn giao nhà cho người mua và giữ trong tài khoản CĐT tự mở và tự quản lí mà không có bất cứ sự giám sát nào đang hoàn toàn gây mất niềm tin đối với cư dân.
Đó chính là nguyên nhân lớn nhất mà hầu hết cư dân không muốn nộp phí bảo trì ngay từ đầu, về pháp lí thì CĐT tạm giữ, song trên thực tế sau khi ban quản trị chung cư được thành lập thì cũng không dễ đòi toàn bộ quĩ bảo trì từ CĐT.
Anh T, cư dân tại một chung cư ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Quận 7, TP.HCM) bày tỏ: “Không cần thiết đóng quĩ bảo trì ngay từ đầu chỉ tạo kẽ hở cho CĐT chiếm dụng”. Trong khi đó, tại chung cư M (Quận 4), cư dân nhiều lần chất vấn để minh bạch hóa quỹ bảo trì thì CĐT phớt lờ. Anh N, một cư dân tại chung cư này cho rằng, tiếp tục để phí bảo trì cho CĐT nắm giữ và chiếm dụng chẳng khác nào “giao trứng cho ác”.
“Buông” phí bảo trì, coi chừng “lợi bất cập hại”
Theo lí giải của anh T, đề xuất của HoREA là CĐT đóng phí bảo trì trong 5 năm đầu chính là khoảng thời gian chung cư còn được bảo hành cũng chưa chắc là giải pháp tối ưu. Bởi nếu vậy, CĐT sẽ chuyển hóa khoản phí nào vào giá bán căn hộ, thì đâu cũng vào đấy. Thậm chí, tiếng là CĐT chịu khoản phí bảo trì nhưng khách hàng thì phải chịu giá mua cao hơn.
Phương án đóng phí bảo trì theo năm cũng được anh N. phân tích cho thấy các “nguy cơ”. Thứ nhất, tình trạng chây ì đóng các loại phí tại chung cư khá phổ biến, khi cần kinh phí để sửa chữa gấp các phần sở hữu chung bị xuống cấp sẽ gặp khó khăn. Thứ hai, nếu cho đóng theo năm mà cư dân không đóng hoặc chậm trễ thì các biện pháp chế tài có đủ nghiêm và chặt để xử lí hay không…
Giải pháp được anh T và anh N cùng tán đồng là thu phí bảo trì từ đầu nhưng không để CĐT toàn quyền nắm giữ mà cần có cơ chế đồng chủ tài khoản với sự giám sát của các cơ quan chức năng. Như vậy, CĐT không thể “tự tung tự tác” với quỹ này, và nếu cần trích ra sửa chữa chung cư khi ban quản trị chưa được thành lập thì cần họp cư dân lại để lấy ý kiến chứ các bên đồng chủ tài khoản cũng không được toàn quyền quyết định.
