Đầu tư biệt thự lãi vài chục tỉ, đầu tư nhà bình dân chỉ thu về vài chục triệu đồng
Thảo luận tại tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chiều 19.6. Đại biểu Quốc hội Lê Thanh Vân – Uỷ viên Uỷ ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội cho biết, dự án luật thiếu vắng những quy định có tính chất dẫn dắt, định hướng vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Ông cho rằng, các giai đoạn dẫn đến "khủng hoảng" thị trường bất động sản là do vai trò dẫn dắt của nhà nước chưa rõ.
Thị trường bất động sản có 3 phân khúc cao cấp, trung cấp và phổ thông. Nhưng hiện nay, thị trường bất động sản đang sa đà vào phân khúc cao cấp.
"Đây chính là “cục máu đông” của thị trường bất động sản, vì lợi nhuận thu được của cả nhà đầu tư và nhà phân phối, đầu cơ rất lớn, góp phần đẩy giá bất động sản lên rất cao. Đầu tư vào biệt thự, nhà liền kề có thể kiếm được vài ba tỉ, thậm chí vài chục tỉ, nhưng đầu tư vào chung cư bình dân, lợi nhuận thu về chỉ vài chục triệu", ông nói.
Theo ông Lê Thanh Vân, nhìn vào tỉ lệ nhà biệt thự, liền kề ở các khu đô thị thấy rằng, mật độ rất nhiều, trong khi giá trị của bất động sản ở phân khúc này rất lớn; dòng tiền của xã hội, của tín dụng đều đổ vào đây.
Trong khi đó, nhà ở bình dân, nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp lại không được điều tiết bằng chính sách vĩ mô. "Thị trường bất động sản trong thời gian qua trôi nổi là do nhà đầu tư dẫn dắt, nếu nhà nước không điều tiết thì nguy cơ này tiếp tục lặp lại”, ông nói.
Phân khúc cao cấp quá nhiều, trung cấp thiếu, nhà ở xã hội bây giờ mới được coi trọng
Nêu quan điểm về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng, cần cơ cấu lại thị trường bất động sản - vì hiện nay các phân khúc của thị trường không hợp lý.
Theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, trong phạm vi toàn quốc, cũng như từng địa phương, phân khúc nhà ở, chung cư cao cấp quá nhiều, phân khúc trung cấp và bình dân còn rất thiếu, còn nhà ở xã hội bây giờ mới coi trọng, chưa có nhiều chính sách đột phá.
Do vậy, phải xem xét việc nhà nước điều tiết thế nào, tính toán các phân khúc ra sao cho phù hợp với thị trường và nhu cầu của xã hội.
Theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, một vấn đề quan trọng đối với thị trường bất động sản, nhưng ít người nói, đó là sự phù hợp về trục thời gian trong các quy hoạch.
Nếu như quy hoạch đưa ra các tính toán quỹ đất như thế này thì phát triển bao nhiêu bất động sản, nhưng lại chưa tính toán trong cùng một thời điểm mà tung ra quá nhiều, hoặc quá ít bất động sản thì sẽ như thế nào.
Nếu như trong cùng một thời gian tung ra quá nhiều dự án thì sẽ dư thừa, dẫn đến thị trường đóng băng. Còn thời điểm đưa ra quá ít dự án thì giá sẽ bị đẩy cao. Do vậy, việc quy hoạch, kế hoạch cấp phép các dự án cần phải nghiên cứu rất kỹ lưỡng.
"Vai trò điều phối của nhà nước rất quan trọng từ trung ương đến địa phương, “nhạc trưởng” ở đây là Bộ Xây dựng.
Không có sự điều tiết chung của nhà nước thì có khả năng cung cầu sẽ lệch pha nhau; đến chu kỳ 5 năm, 7 năm lại xảy ra một lần, hoặc là thừa cung hoặc là thiếu cung, mà thiếu cung thì giá nhà sẽ tăng cao, đầu cơ; còn thừa cung thì thi nhau bán cắt lỗ", Chủ tịch Quốc hội cho hay.
Theo Chủ tịch Quốc hội, mặc dù công tác lập quy hoạch, kế hoạch đã khó rồi nhưng việc quản lý quy hoạch thế nào lại càng khó hơn; tình trạng nhoằng một cái chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì rất khó quản lý.
Do vậy, trách nhiệm của Luật Đất đai là phải làm kỹ vấn để chuyển đổi mục đích sử dụng; còn Luật Kinh doanh bất động sản phải làm kỹ vấn đề cấp phép, đăng ký kinh doanh, thông tin công khai các dự án.
Nói đến quản lý thị trường bất động sản, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, đầu tiên phải nói đến người bán và người mua theo quy tắc mua bán, giải quyết tranh chấp.
"Có một thời người người, nhà nhà đi kinh doanh bất động sản, lập nên rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nên chăng phải có quy định, tiêu chí, ai có năng lực tài chính, nghiệp vụ thì mới được phép tham gia thị trường này. Cái gốc quản lý thị trường bất động sản là quản lý hàng hoá", Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nói.
Về phía người mua, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, cần làm rõ ai mua, mua thế nào và mua vì mục đích gì. "Có thời gian quy định nhà ở chung cư không được kinh doanh, văn phòng giao dịch. Quy định này cần đánh giá lại”, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nói, đồng thời lấy ví dụ người Hàn Quốc sang Việt Nam, tạm trú lâu dài mua hẳn một sàn trong dự án bất động sản. Họ ở một phần, còn lại kinh doanh.
Việc này phù hợp với thông lệ quốc tế, do đó, trường hợp luật của mình chưa theo kịp thì theo nguyên tắc phải ưu tiên áp dụng điều ước quốc tế.
