Vẫn còn bất cập
Chính sách thu TSDĐ, tiền thuê đất đã từng bước được thể chế hóa theo nguyên tắc thị trường, minh bạch, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, thời gian gần đây vấn đề này đang được nhiều doanh nghiệp phàn nàn, kêu ca. Theo đó, vướng mắc lớn nhất của các dự án BĐS hiện nay là tính TSDĐ, trong đó có TSDĐ bổ sung.
Một số doanh nghiệp cho hay, nếu như trước đây, nhiều dự án được ưu đãi cho tạm tính TSDĐ để doanh nghiệp có thể triển khai xây dựng, bán hàng thì nay khi dự án đã bàn giao nhà, người dân vào ở nhiều năm, TSDĐ được tính tại thời điểm hiện tại mà không phải là tính từ lúc giao đất. Điều này đã gây ra nhiều thiệt hại không chỉ cho doanh nghiệp mà cho cả người mua nhà.
Theo quy định hiện nay, thời điểm thẩm định giá, tính TSDĐ là thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giao đất trên thực địa. Nhưng thực tế khi có bất cứ thay đổi nào khiến việc tính TSDĐ kéo dài, cơ quan chức năng lại định giá đất, TSDĐ ở thời điểm hiện tại.
Chia sẻ với PV Lao Động, ông Nguyễn Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Phương Đông Group - cho rằng, nhiều dự án trước đây đã được tạm tính TSDĐ bằng một con số nào đó và doanh nghiệp lấy con số đó cơ cấu giá bán cho khách hàng. Nay sau nhiều năm, cơ quan chức năng tính lại TSDĐ khiến con số cao hơn số tạm tính, điều này khiến doanh nghiệp bị thua lỗ.
“Không thể dùng luật mới điều chỉnh thời điểm cũ, nếu làm như vậy rất khó để hợp lý mà cần phải có giải pháp để thương lượng. Doanh nghiệp sẽ có lý do của họ nhưng phía chính quyền cũng có lý do” - ông Tuấn nhấn mạnh.
Doanh nghiệp, người mua hàng chịu thiệt
Liên quan đến dự thảo Nghị định quy định về TSDĐ, tiền thuê đất mà Bộ Tài chính đang lấy ý kiến, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh - vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính góp ý.
Ông Châu kiến nghị, khi có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết, TSDĐ cần được tính lại đối với toàn bộ dự án tại thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch. Số TSDĐ mà doanh nghiệp đã nộp trước đó được tính lại tại thời điểm phê duyệt lại quy hoạch và được trừ vào TSDĐ sau khi tính lại, mức được trừ không vượt quá số TSDĐ phải nộp.
Trường hợp trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án mà doanh nghiệp chưa đóng TSDĐ thì doanh nghiệp phải nộp TSDĐ tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch. Số TSDĐ đã nộp (nếu có) được tính lại tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch, có tính yếu tố trượt giá và được trừ vào TSDĐ sau khi tính lại. Mức được trừ không vượt quá số TSDĐ phải nộp. Đồng thời doanh nghiệp phải nộp tiền chậm nộp TSDĐ nếu đã có thông báo nộp TSDĐ.
Ông Châu đưa ra dẫn chứng dự án nhà ở thương mại A có quy mô diện tích khoảng 5,2ha được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất từ tháng 1.2021 với hệ số sử dụng đất 3,05 lần, mật độ xây dựng tối đa 35% gồm khu nhà chung cư có chiều cao tối đa 27 tầng với 903 căn hộ và khu nhà liên kế thấp tầng với 110 căn nhà phố.
Ở dự án này, quyết định số TSDĐ phải nộp là 850 tỉ đồng và chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước từ tháng 3.2021. Sau đó, chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết tăng hệ số sử dụng đất lên 4,57 lần, mật độ xây dựng tối đa 40%, nâng tổng số căn hộ lên 1.355 căn, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào tháng 3.2024.
Nếu theo dự thảo Nghị định, dự án phải nộp bổ sung TSDĐ là 425 tỉ đồng, nhưng theo đề xuất và tính toán của Hiệp hội BĐS TPHCM nêu trên, doanh nghiệp chỉ phải nộp bổ sung TSDĐ là 325 tỉ đồng.
"Nếu doanh nghiệp đã bán và đã thu tiền thì với cách tính của dự thảo Nghị định, doanh nghiệp phải bỏ tiền túi ra bù, dẫn đến nguy cơ lỗ. Nếu dự án chưa bán thì TSDĐ sẽ được cộng vào giá bán và như vậy sẽ đẩy giá nhà tăng lên, khi đó người mua nhà là người phải gánh chịu cuối cùng" - ông Châu tính toán.
