Ý kiến trái chiều
Trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản (2014) do Bộ Xây dựng công bố vừa qua đã nhận định điểm tồn tại, hạn chế đầu tiên về Kinh doanh sàn giao dịch bất động sản. Trong đó có nêu việc bất cập khi quy định tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Cụ thể, Bộ Xây dựng nhận định, việc bỏ quy định giao dịch BĐS phải thông qua các sàn giao dịch (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006) đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: Tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật; tạo ra khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường bất động sản đúng với những gì đang diễn ra, trốn thuế...
Từ những nhận định trên, trong phần Đề xuất chính sách về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung Luật kinh doanh BĐS (2014) theo hướng quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Ủng hộ quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), cho rằng để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, các quy định pháp luật nên quy định sàn giao dịch trở thành hoạt động có điều kiện, các chủ đầu tư bán bất động sản bắt buộc phải qua sàn. Khi đó mọi thông tin sẽ được niêm yết, công khai và minh bạch, tính pháp lý sẽ được mang vào giao dịch và sẽ kiểm soát được tình trạng đầu cơ đất như hiện nay.
Trong khi đó, trao đổi với Lao Động, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest cho rằng, việc đưa ra quy định này là rất vô lý. Phần lớn các chủ đầu tư đều có một bộ phận kinh doanh, bán hàng, các giao dịch đều được thực hiện minh bạch, rõ ràng, nhân sự hiểu sản phẩm, được đào tạo trong suốt một thời gian dài.
Ông Hiệp nhận định, thuận lợi của việc chủ đầu tư tự bán hàng đó là bộ phận kinh doanh nhận được chỉ đạo trực tiếp từ ban lãnh đạo doanh nghiệp, am hiểu sản phẩm, làm việc tập trung. Còn bán sản phẩm qua sàn, thì một sàn có thể bán nhiều dự án, phục vụ nhiều chủ đầu tư nên tính tập trung, chi tiết sẽ không cao.
“Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất này là hơi vội và phải nên xem xét lại. Nếu áp dụng sẽ tạo thêm hàng rào cho việc tiêu thụ sản phẩm. Thay vào đó, nên để các chủ đầu tư tùy chọn phương án bán hàng phù hợp” - ông Hiệp nói.
Quy định thụt lùi?
Trong khi đó, chia sẻ thêm với PV, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - nói rằng, quy định này là bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành, không sát với thực tiễn. Từ đó, có thể sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản, ảnh hưởng quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và có thể sẽ làm tăng giá nhà.
Ông Châu nói, quy định trên từng nằm trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”, nhưng đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Vị lãnh đạo cũng chỉ ra một số bất cập của quy định như: Quy định trên đây đã xâm phạm quyền “tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng” của chủ đầu tư dự án bất động sản do các quy định trên đây cho phép chủ đầu tư chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm; 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản.
“Trong khi đó, sàn giao dịch không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm dự án, như vậy là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp” - ông Châu nhấn mạnh. Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản được “đặc lợi” khi được “hưởng phí giao dịch” với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp, chưa tính trường hợp sàn giao dịch bất động sản còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn về luật, luật sư Nguyễn Huy An (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết, chủ đầu tư là người đứng ra xin dự án, bỏ tiền xây dựng thì hoàn toàn có quyền tự quyết tài sản của mình sẽ bán theo hình thức nào.
“Nếu áp đặt chủ đầu tư phải bán qua sàn giao dịch đây chính là hành động bóp nghẹt các chủ đầu tư. Điều này chưa phù hợp với những gì của Bộ luật Dân sự 2015 đang quy định” - luật sư An nói.
Theo luật sư An, tại Điều 194 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định, chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.
