Thiếu thu nhập nên lao vào kinh doanh bất động sản
Chia sẻ trong cuộc hội thảo "Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam" mới đây, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, cho rằng, chúng ta bàn về câu chuyện huy động nguồn vốn bất động sản theo nghĩa nào?
Theo ông Võ, chỉ mỗi câu chuyện siết tín dụng hay bàn cả câu chuyện dài hơn là thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng cung cầu mất cân đối mà nguồn cầu này chủ yếu đến từ kinh doanh kiếm lợi nhuận?
"Thực tế là do thiếu thu nhập nên người ta lao vào kinh doanh bất động sản. Hình thức này vừa mang tính chất ảo, vừa mang tính thật. Chính vì thế, nếu chúng ta tiếp tục siết tín dụng vào bất động sản thì nguồn cung sẽ càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng", ông Võ nói.
Trước tình hình này, ông cho rằng nên bàn về câu chuyện dòng vốn cho thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường đang chứng kiến các cơn "sốt đất" ngày càng mạnh hơn. Ngoài ra, nhiều dự án bất động sản đang hình thành trong tương lai, cho nên câu chuyện này sẽ càng phức tạp trong bối cảnh hiện nay.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường dẫn chứng, năm 1980 Nhật Bản rơi vào sốt giá. Cơn sốt trên thị trường bất động sản đã khiến thị trường chứng khoán Nhật Bản hình thành bong bóng.
Hay năm 1997 tại Thái Lan, thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng đã gây nên khủng hoảng tài chính toàn ASEAN... Và như sự tàn phá của lạm phát 2009 - 2010 tại Việt Nam đã làm thị trường rơi vào khủng hoảng trầm trọng.
Ngoài ra, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, chúng ta cần suy xét cẩn thận nguồn thu từ đất, để tránh sốt đất không lặp đi lặp lại sốt giá. Nước ngoài không có chu kỳ lặp lại sốt giá, nhưng tại Việt Nam, năm 1990 - 1992 đất tăng gấp 10 lần, năm 2000 - 2002 tăng gấp 10 lần, cứ thế tăng lên và giờ đã tăng rất nhiều lần.
"Trong các nguồn vốn vào thị trường bất động sản, chúng ta có chủ trương huy động dòng tiền từ dân. Đây là chủ trương tốt, nhưng quan trọng việc huy động dòng tiền như thế nào. Còn vốn tín dụng đang khuyến khích cho các nhà đầu tư vay làm hạ tầng, bây giờ mới bắt đầu mở ra thị trường chứng khoán, trái phiếu, cổ phiếu,…", ông Võ nhấn mạnh.
Cũng theo vị này, chúng ta có thể sáng kiến ra nhiều phương thức huy động vốn, nhưng phải kiểm soát việc huy động này một cách cẩn thận.
Vốn “thắt chặt” thì thị trường bất động sản khó phát huy
Theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả là cơ sở để huy động được nguồn tài chính cho mục tiêu phát triển kinh tế.
Bà Nhung cho rằng, việc nâng cao hiệu quả điều tiết vốn vay cho đầu tư bất động sản của các ngân hàng, chính là yếu tố cần thiết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn.
Ngược lại, thị trường vốn bị bó hẹp, hay “thắt chặt” thì thị trường bất động sản cũng khó phát huy được năng lực của nó, thậm chí lâm vào bất ổn.
Về nguồn vốn, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung nói rằng thị trường vốn có chức năng huy động tiết kiệm, giúp huy động tiền nhàn rỗi từ người dân, sau đó đầu tư thêm vào các kênh sản xuất của nền kinh tế.
"Ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác của nền kinh tế phát triển 1,5 - 2 USD. Với thị trường bất động sản, thị trường tài chính là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản. Chính vì vây, những biến động của thị trường tài chính lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản", vị chuyên gia này nói.
Trong khi đó, TS. Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng đưa ra quan điểm, cần phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hoà giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn, góp phần làm giảm lệ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngân hàng.
Theo ông Hùng, nên phát triển các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường cầm cố và tín dụng bất động sản như: Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố bằng bất động sản; phát hành trái phiếu công trình đối với các công trình có nhu cầu vay vốn; phát hành chứng chỉ bất động sản và phát hành chứng chỉ quỹ của các quỹ đầu tư ủy thác đầu tư bất động sản…
