Quy định 3 hình thức
Điều 33 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS quy định 3 hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật (HTKT) trong dự án BĐS.
Theo đó, hình thức 1, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có HTKT trong dự án BĐS cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Hình thức 2, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có HTKT trong dự án BĐS cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng. Và hình thức cuối cùng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có HTKT trong dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, khu công nghiệp, cụm công nghiệp… để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất.
Trong số 3 hình thức như dự thảo đề xuất thì hình thức 1 là “phân lô, bán nền” trong các dự án. Theo đó, chủ đầu tư dự án đầu tư HTKT (san nền, làm đường giao thông, cấp điện...) và chuyển nhượng các lô đất nền cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Tuy nhiên theo ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định chặt chẽ hơn theo hướng siết, không cho phép “phân lô, bán nền” ở khu vực đô thị nên dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cần khớp nối để đảm bảo thống nhất, đồng bộ.
Với hình thức 2, ông Điệp cho rằng đây là một hình thức kinh doanh BĐS hoàn toàn mới và cần phải được nghiên cứu, đánh giá thấu đáo, toàn diện trước khi ban hành. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có HTKT trong dự án BĐS cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng rất giống chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án.
Vị này cho hay, việc chuyển nhượng dự án BĐS (gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có đặc điểm là sẽ chuyển giao dự án/phần dự án BĐS và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích của chủ đầu tư, các bên có liên quan đối với dự án/phần dự án chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng cũng được kế thừa hồ sơ dự án, gồm hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, các hồ sơ thiết kế được thẩm định, giấy phép xây dựng... mà không phải làm lại thủ tục.
Làm rõ vấn đề pháp lý
Tuy nhiên với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mà không gắn với chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án) mới đề xuất đặt ra nhiều câu hỏi.
Theo đó, bên nhận chuyển nhượng (“bên mua”) có được kế thừa hồ sơ dự án, gồm hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, các hồ sơ thiết kế được thẩm định, giấy phép xây dựng... từ bên chuyển nhượng (“bên bán”) hay không?. Sau khi hoàn thành nhận chuyển nhượng thì bên mua có phải lập lại quy hoạch để trình thẩm định, phê duyệt, sau đó xin cấp giấy phép xây dựng từ đầu hay không?.
Chia sẻ về vấn đề này, chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, nếu bên mua không phải làm lại các hồ sơ, thủ tục trên thì hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sự khác biệt so với chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án và không cần thiết phải quy định thêm một hình thức mới trong Dự thảo.
Ông Đỉnh lấy ví dụ, doanh nghiệp A là chủ đầu tư dự án khu đô thị và đã hoàn thành đầu tư HTKT toàn dự án. Trong dự án có lô đất xây chung cư diện tích 1ha. Doanh nghiệp A muốn chuyển nhượng lô đất chung cư trên cho doanh nghiệp B tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm.
Trường hợp này theo pháp luật hiện hành, doanh nghiệp A làm thủ tục chuyển nhượng một phần dự án đối với lô đất chung cư. Sau khi nhận chuyển nhượng, doanh nghiệp B làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (sang tên “Sổ đỏ”) và tiếp tục đầu tư xây dựng chung cư; không phải làm lại các thủ tục quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng.
Ông Đỉnh nói, như vậy nay theo Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), doanh nghiệp A sẽ có thêm một phương án khác là chuyển nhượng quyền sử dụng đất của lô đất chung cư cho doanh nghiệp B để tiếp tục đầu tư, kinh doanh. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là, trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không gắn với chuyển nhượng dự án này về nguyên tắc sẽ không làm chuyển giao quyền, nghĩa vụ, lợi ích của bên bán cho bên mua.
Như vậy, bên mua liệu có được kế thừa hồ sơ dự án, gồm hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, giấy phép xây dựng... hay phải làm lại từ đầu.
Ngoài ra, doanh nghiệp B sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất liệu có phải lập hồ sơ trình chấp thuận chủ trương đầu tư trên lô đất nhận chuyển nhượng hay không?... Đây là những vấn đề pháp lý quan trọng cần phải làm rõ, liên quan mật thiết đến hoạt động huy động vốn, kinh doanh sản phẩm bởi pháp luật nhà ở, kinh doanh BĐS quy định chỉ chủ đầu tư dự án mới được phép huy động vốn, bán, cho thuê, cho thuê mua sản phẩm nhà ở, BĐS.
Để tránh chồng chéo với thủ tục chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án BĐS, ông Đỉnh kiến nghị chỉnh sửa theo hướng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có HTKT trong dự án BĐS cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng không có mục đích kinh doanh BĐS.
Vị này nói thêm, cũng có thể bãi bỏ thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án trong Dự thảo. Thay vào đó, Luật Kinh doanh BĐS chỉ cần đặt ra quy định về điều kiện với dự án/phần dự án chuyển nhượng cũng như điều kiện với bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng...
