Một khán giả gửi thư về chương trình Tài chính thông minh (laodong.vn) với nội dung như sau:
"Một người bạn của tôi đang có một căn chung cư thế chấp tại ngân hàng. Giá thành rẻ hơn thị trường vài trăm triệu đồng. Nếu ngân hàng chấp thuận thì tôi có nên mua căn chung cư này không? Với trường hợp này, tôi có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Liệu có rủi ro nào tiềm ẩn? Xin cảm ơn chương trình!"
Luật sư Đặng Văn Cường - Văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội - trả lời thắc mắc của độc giả như sau:
Về góc độ pháp lý, pháp luật quy định tài sản đã sử dụng để thực hiện bảo đảm các nghĩa vụ dân sự thì không được phép chuyển nhượng. Nhưng thực tế, việc chuyển nhượng vẫn có thể thực hiện được thông qua thủ tục đặt cọc.
Trong trường hợp này, khi bên chủ sở hữu nhà thế chấp tài sản có nhu cầu bán nhà đó và được ngân hàng đồng ý thì người mua sẽ đặt cọc một khoản tiền ít nhất bằng với khoản tiền trả lãi cho ngân hàng để lấy giấy chứng nhận quyền đất. Điều kiện quan trọng là làm sao phải trả hết nợ ngân hàng và ngân hàng trả lại giấy chứng nhận quyền đất và xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ đối với ngân hàng.
Về nguyên tắc, những căn hộ chung cư phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì mới được thế chấp ngân hàng. Rõ ràng, khi giao dịch đối với những nhà chung cư đang thế chấp đồng nghĩa là căn hộ đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà rồi.
Tuy nhiên, việc mua nhà đang thế chấp ngân hàng là một giao dịch tương đối rủi ro đối với người mua. Cụ thể là những tình huống như sau:
Thứ nhất, người mua nhà có thể đặt cọc một khoản tiền bằng khoản nợ ngân hàng để cho chủ nhà nộp tiền. Ngân hàng lấy sổ đỏ ra nhưng chủ nhà lại không nộp số tiền đó vào. Dẫn đến tiền cọc đưa ra nhưng chưa biết bao giờ mới đủ điều kiện để ký công chứng sang tên.
Thứ hai, khi trả khoản nợ đó cho ngân hàng và lấy giấy chứng nhận ra thì lúc đó, người bán còn nhiều khoản nợ khác. Cho nên ngôi nhà đó là ngôi nhà duy nhất, cuối cùng khi người ta vỡ nợ thì nhà có thể bị phong tỏa, kê biên theo các quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
