>>> Tranh chấp chung cư như “con kiến kiện củ khoai”
>>> Một nghìn lẻ một tranh chấp phổ biến trong quản lý chung cư
>>> Muôn kiểu tranh chấp chung cư: Khi khu đô thị đáng sống không còn đáng sống
Chủ đầu tư có thể đút túi hàng tỉ đồng tiền lãi khi cố tình trây ỳ bàn giao phí bảo trì
Theo Luật Nhà ở năm 2014, khách hàng mua chung cư phải đóng thêm 2% giá trị hợp đồng vào quỹ bảo trì. Số tiền này sẽ được sử dụng để bảo trì các hạng mục hư hỏng của tòa nhà trong quá trình hoạt động, thông qua việc bàn giao cho ban quản trị - những người được các cư dân tòa nhà bầu ra.
Thế nhưng, nhiều chủ đầu tư cố tình kéo dài thời gian bàn giao số tiền 2% phí bảo trì này cho cư dân. Ngoài ra, nhiều nguyên nhân khác gây ra mâu thuẫn như người dân cảm thấy như bị lừa về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng…
Để khắc phục tình trạng này, Chính phủ đã ra Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Văn bản này đã quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều trong Luật Nhà ở 2014. Theo đó, bổ sung thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định.
Ước tính, 2% giá căn hộ dùng làm quỹ bảo trì tại các chung cư cao cấp có thể lên đến hàng chục tỉ đồng. Chủ đầu tư cố tình trây ỳ không trả để gửi ngân hàng lấy lãi suất là có thể đút túi một khoản tiền lớn.
Có thể xử lý hình sự chủ đầu tư cố tình chiếm đoạt tài sản
Luật sư Phạm Ba Đô (Công ty luật TNHH SJKLaw) nhận định, Nghị định 30 là tín hiệu tốt trong việc bảo vệ quyền lợi cho người dân. Văn bản pháp luật này đã “nắn gân” các chủ đầu tư làm ăn gian dối, thể hiện tinh thần quyết tâm chấn chỉnh thực trạng gây bức xúc trong nhiều năm qua của Nhà nước.
Theo Khoản 3 Điều 36 Nghị định về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, trường hợp chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định thì chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cưỡng chế bàn giao theo quy định tại Điều 37 của Nghị định này; ngoài ra, tùy từng trường hợp, chủ đầu tư còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Khoản 4 Điều 37 Nghị định này nêu rõ: “Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật”.
“Về hành vi của chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì chung cư phải xét hai trường hợp khác nhau về động cơ. Thứ nhất, chủ đầu tư không có ý định chiếm dụng mà có lý do khác chưa thể bàn giao quỹ bảo trì. Đây là giao dịch dân sự và người dân có thể kiện chủ đầu tư ra tòa để đòi tiền theo hợp đồng theo đúng quy định.
Trường hợp thứ hai, là chủ đầu tư cố tình chiếm đoạt số tiền 2%, thì hoàn toàn có thể bị truy tố tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” được quy định tại Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 với mức án cao nhất là 5 năm tù” - Luật sư Phạm Ba Đô nói.
Luật sư Đô phân tích, hợp đồng được ký kết giữa người dân và chủ đầu tư là thứ tạo niềm tin cho khách hàng rằng quỹ bảo trì sẽ được công ty sử dụng đúng - và đây chính là yếu tố cấu thành “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”.
Bên cạnh đó, với tội danh này, cơ quan điều tra có thể khởi tố mà không cần người dân yêu cầu (Điều 155 Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015), qua kết quả điều tra xem chủ đầu tư có mục đích chiếm đoạt quỹ bảo trì hay không.
