Định giá đất bằng phương pháp thặng dư là gì?
Định giá đất bằng phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Điều kiện áp dụng
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định rõ trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư như sau:
- Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá.
- Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản. Các khoản chi phí như: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư; chi phí quản lý dự án; chi phí kinh doanh...
- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển.
Ưu và nhược điểm của phương pháp thặng dư
Ưu điểm của định giá bằng phương pháp thặng dư là phương pháp định giá phù hợp với các bất động sản có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư;
Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng, thích hợp để đưa ra mức giá đấu giá.
Phương pháp định giá này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư…
Nhược điểm của định giá bằng phương pháp thặng dư như: Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.
