Cụ thể, tại Điều 40, HoREA đề nghị quy định “Quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập theo quy định Điều 14 của Luật Nhà ở và chấm dứt theo quy định của pháp luật về dân sự.
Chủ sở hữu nhà chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trong trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận mà nhà chung cư bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà chung cư không còn hiệu lực pháp lý” và quy định “thời hạn sử dụng và các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư” tại Điều 25 và Điều 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, phù hợp với tâm tư nguyện vọng của các chủ sở hữu nhà chung cư được yên tâm, không làm phát sinh “tâm lý bất an” trong xã hội.
Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 25 hiện tại trở thành Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Cụ thể Điều 25, xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư: Quyền sở hữu nhà chung cư quy định tại Điều này, bao gồm nhà chung cư chỉ sử dụng vào mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và sử dụng vào các mục đích khác không phải để ở được xác lập theo quy định Điều 14 của Luật này và chấm dứt theo quy định của pháp luật về dân sự.
Chủ sở hữu nhà chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận mà nhà chung cư bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà chung cư không còn hiệu lực pháp lý.
Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA - cũng góp ý đề nghị sửa đổi, bổ sung và chuyển khoản 2, khoản 3 Điều 25 thành khoản 1 và khoản 2 Điều 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với tiêu đề “Điều 26. Thời hạn sử dụng và các trường hợp phá dỡ nhà chung cư”.
Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền (gọi chung là tuổi thọ công trình).
Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Việc phá dỡ nhà chung cư được thực hiện khi có một trong các trường hợp như nhà chung cư bị hư hỏng do cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Nhà chung cư bị hư hỏng nặng…
“Các nhà chung cư thuộc diện phá dỡ theo quy định tại khoản 3 Điều này phải được đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều 67 của Luật này.
Căn cứ vào tiến độ xây dựng lại nhà chung cư nêu trong kế hoạch đã được phê duyệt, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phá dỡ để thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại Chương V của Luật này”, ông Châu cho biết.
Cũng theo HoREA, khi nhà chung cư bị phá dỡ theo Quyết định của UBND cấp tỉnh thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà chung cư không còn hiệu lực pháp lý đối với nhà chung cư đó.
Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 66 bis của Luật này và pháp luật về dân sự.
Ngoài ra, Hiệp hội BĐS TPHCM cũng đề nghị công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại với nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” trong trường hợp nhà đầu tư có “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” để đảm bảo sự phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW và Tờ trình Quốc hội số 535/TTr-CP ngày 27.12.2021 của Chính phủ.
