Ngày 31.10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều ý kiến đại biểu thảo luận các quy định về đặt cọc, tiến độ thanh toán, thực hiện nghĩa vụ tài chính… để ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư làm sổ đỏ cho người dân.
Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Hải Dương) cho biết hiện nay tình trạng dự án bất động sản (BĐS) chưa hoàn thành, người dân bị chậm cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) diễn ra khá phổ biến, dẫn đến khiếu kiện đông người.
Dự thảo luật quy định chủ đầu tư được bán nhà hình thành trong tương lai, một mặt tạo điều kiện cho nhà đầu tư sớm đưa dự án vào kinh doanh, nhưng cũng đẩy nguy cơ về phía người mua khi chưa có sổ đỏ.
Vì vậy, để bảo vệ người mua nhà, đại biểu Sơn đề nghị nên quy định chặt chẽ trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư ngay trong hợp đồng mua bán với khách hàng. Hoặc có thể quy định số tiền nghĩa vụ tài chính về đất đai khách hàng giữ lại để ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư.
Đại biểu Sơn cũng cho rằng, hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau về nội hàm của chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, thậm chí các cơ quan điều tra, kiểm tra, thanh tra gặp khó khi xử lý các dự án có thay đổi chủ đầu tư thông qua các hình thức như chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bán tài sản gắn liền với đất…
Do vậy, ông Sơn đề nghị quy định về khái niệm này cần nêu rõ phương thức chuyển giao tài sản để tránh lợi dụng, chuyển nhượng dự án bằng các hình thức nêu trên dẫn đến tình trạng không có cơ sở kết luận chủ đầu tư đang thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án BĐS.
Căn hộ trị giá 1 tỉ đồng thì số tiền đặt cọc là 100 triệu đồng là hợp lý
Về phương án về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Phạm Văn Hoà (Đoàn Đồng Tháp) đồng tình với phương án 2, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc tối đa không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua.
Thực tế không phải chủ đầu tư nào cũng đủ 100% vốn để thực hiện dự án, phải vay ngân hàng để hình thành cho dự án, cho nên việc đặt cọc 10% thì không quá lớn.
Ông Hòa lấy ví dụ, một căn hộ trị giá 1 tỉ đồng thì số tiền đặt cọc là 100 triệu đồng, nếu căn hộ trị giá 4 - 5 tỉ đồng thì số tiền đặt cọc là 400 - 500 triệu đồng. So với số tiền mà khách hàng phải bỏ ra để sở hữu căn hộ, số tiền đặt cọc như vậy là phù hợp, tạo điều kiện cho chủ đầu tư triển khai dự án.
Bên cạnh đó, việc đặt cọc còn góp phần tạo lòng tin tưởng giữa chủ đầu tư và khách hàng, thậm chí khách hàng đặt cọc trước còn có thể được giảm giá nhà.
Một nội dung khác liên quan đến dự thảo cũng được đại biểu Phạm Văn Hòa đề cập, đó là điều kiện của tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS. Theo dự thảo, cá nhân kinh doanh BĐS với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định.
Ông Hòa cho rằng quy định như vậy là "rất bất cập", bởi làm thế nào để xác định là kinh doanh nhỏ, kinh doanh lớn; đồng thời dễ phát sinh tiêu cực, trốn thuế. Vì vậy, ông Hòa đề nghị đã kinh doanh BĐS bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
