Theo khảo sát mới đây từ Batdongsan.com.vn, càng về cuối năm, thanh khoản thị trường căn hộ TPHCM và các tỉnh phía Nam càng chứng kiến sự sụt giảm nghiêm trọng.
Cụ thể, trong nửa đầu năm, TPHCM có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tỷ lệ tiêu thụ đạt con số 70 - 80%, bước sang quý 3/2022, chỉ có khoảng 1.250 căn và tỷ lệ tiêu thụ chưa đến 52%.
Đến quý cuối năm, toàn thị trường chỉ có 450 căn hộ sơ cấp mở bán nhưng lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 25%, tương đương cả quý chỉ có vỏn vẹn 100 căn hộ được giao dịch. Nguyên nhân được đưa ra chính là việc siết nguồn vốn tín dụng cho bất động sản.
Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương đánh giá, hiện nay thị trường bất động sản đang chịu tác động bởi một loạt yếu tố như áp lực tăng giá, lạm phát tăng, nguồn vốn bị siết chặt.
Trong đó, việc siết chặt tín dụng bất động sản có thể khiến thị trường gặp khó khăn một thời gian nhất định và ảnh hưởng đến tính thanh khoản của tài sản.
Tuy nhiên, theo quan điểm của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), cơ quan quản lý ngân hàng vẫn sẽ kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, đầu tư và kinh doanh chứng khoán, bất động sản.
Riêng đối với bất động sản, NHNN sẽ kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng và nhóm khách hàng lớn, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp.
Hiện nay, trước tình hình thanh khoản quá thấp, nhiều chủ đầu tư đã buộc phải áp dụng các biện pháp giảm giá "kỹ thuật" giá bán nhà ở để lôi kéo dòng tiền của nhà đầu tư.
Đơn cử chủ đầu tư một dự án ở Thành phố Thủ Đức vừa áp dụng chính sách nếu khách hàng đồng ý thanh toán 98% giá trị căn hộ thì sẽ được áp mức giá bán căn giảm gần 50% so với mức giá mà chủ đầu tư công bố.
Hoặc có dự án chủ đầu tư cam kết sẽ thuê lại căn hộ cho người mua hoặc nhiều chương trình trả tiền dài hạn không lãi suất...
Đây là điều dễ hiểu khi trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, họ sẽ tìm cách huy động vốn từ các nguồn khác.
Trong khi trái phiếu vẫn còn nhiều vướng mắc, huy động dòng tiền thông qua việc bán hàng sẽ khả dĩ hơn. Tuy nhiên, để thực sự nhận định giá nhà sẽ giảm để người mua tiếp cận thì dường như vẫn rất khó với nhiều lý do.
Số liệu báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn chỉ ra, trong quý 4/2022 tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại TPHCM ghi nhận mức thấp kỷ lục nhưng dù thanh khoản giảm mạnh, giá bán vẫn giữ thế đi ngang trong 3 tháng cuối năm, thậm chí vẫn tăng 3-4% nếu so với quý 1/2022.
Riêng với loại hình nhà phố, giá bán trong quý 4/2022 tăng gần 16%, giá nhà riêng nhiều khu vực nội thành thậm chí còn tăng 25-29% so với thời điểm đầu năm.
Bàn về vấn đề giá nhà năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng.
Giai đoạn 2012 -2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, cung nhiều – cầu ít dẫn đến giá nhà lao dốc 20-30%. Nhưng với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung thì khan hiếm.
Theo ý kiến nhiều chuyên gia, sự giảm giá sẽ chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực.
Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân và bất động sản có giá trị khai thác thương mại tốt, vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.
