16 năm “mắc kẹt” vì giải phóng mặt bằng
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh đề nghị tháo gỡ cho 64 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đang “mắc kẹt” có liên quan đến GPMB; vướng mắc về pháp lý, về thủ tục đầu tư xây dựng…
Cụ thể, Công ty Phú Long đã trúng đấu giá 14 khu đất có diện tích 44,49ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè để thực hiện Dự án Dragon City đất từ năm 2004. Công ty Phú Long đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá, hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với 14 khu đất theo đúng quy định và đã được UBND TPHCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án. Tuy nhiên đến nay, tại Phân khu số 15 của Dự án Dragon City, vẫn còn tồn tại 1 căn nhà trên khu đất và một số hộ dân không chịu di dời dẫn đến hơn 16 năm nay Công ty Phú Long không thể triển khai dự án.
Chung cảnh ngộ, Công ty S.S.G 2 đề nghị đầu tư xây dựng đường đi bộ trên cao kết nối ga metro số 6 tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên với Dự án Thảo Điền Pearl để phát huy hiệu quả khai thác các nhà ga metro và tăng thêm tiện ích phục vụ nhân dân. Công ty S.S.G 2 đề nghị UBND thành phố hỗ trợ, tạo điều kiện cho công ty được tự bỏ vốn đầu tư xây dựng đường đi bộ trên cao kết nối ga metro Thảo Điền (ga số 6) thuộc tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên với Dự án khu chung cư Thảo Điền Pearl số 12 Quốc Hương, phường Thảo Điền, TP.Thủ Đức để phát huy hiệu quả việc khai thác khu vực lân cận nhà ga metro (bán kính 500m là cự ly vàng) và tăng thêm tiện ích phục vụ người dân và khách vãng lai.
Đã hơn 8 năm qua, Công ty S.S.G 2 không thể tự thương lượng được với 3 hộ dân có khoảng 230m2 đất trong lộ giới xây cầu dẫn đi bộ trên cao để kết nối ga metro Thảo Điền với dự án chung cư Thảo Điền Pearl và khu vực lân cận.
Có thể thấy, một vài ví dụ trên thấy rõ được những bất cập về việc GPMB hiện nay. Trao đổi với Lao Động, ông Nguyễn Anh Tuấn - Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ thương mại Nam Hà Nội - cho rằng, để hoàn thiện một dự án phải mất rất nhiều thời gian và thủ tục giấy tờ, đặc biệt, trong khâu GPMB. Ông Tuấn cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần sát với thực tiễn hơn và cần có sự phối hợp sửa đổi thủ tục hành chính liên quan nhằm tạo nên sự thống nhất, thuận lợi cho thủ tục đầu tư sau này.
“Ám ảnh” đối với doanh nghiệp
Ông Đậu Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) - cho biết, thủ tục đất đai là nhóm thủ tục gây nhiều khó khăn cho các DN có sử dụng đất. Các cuộc điều tra nhiều năm nay cho thấy, thủ tục đất đai, GPMB thậm chí gây "ám ảnh" với DN.
Theo phân tích của ông Tuấn, thứ nhất khả năng tiếp cận, tích tụ đất đai vẫn còn hạn chế, DN tư nhân trong nước không được giao đất có thu tiền sử dụng đất nông nghiệp, chỉ thuê đất sử dụng đất nông nghiệp. Hay DN nước ngoài không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
“Vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa khả thi. Sự lúng túng, chưa rạch ròi giữa các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà bên góp vốn chuyển giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn với hình thức góp vốn để hợp tác kinh doanh trong một thời hạn nhất định; chính sách bảo vệ quyền lợi của bên góp vốn chưa rõ ràng, đầy đủ” - ông Tuấn nói.
Theo vị này, không những vậy việc xử lý các quyền và nghĩa vụ có liên quan khi dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh bị chấm dứt hoặc nhà đầu tư bị giải thể, phá sản theo quy định đối với trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp với nhà đầu tư chưa rõ ràng.
Ngoài ra, vấn đề định giá đất và một trong những nguyên nhân gây nên các vướng mắc, tranh chấp trong đền bù GPMB là rất lớn. Khung giá đất nhà nước hiện hành chỉ bằng 20 - 30% khung giá đất thị trường, khung giá đất do tỉnh ban hành cũng chỉ bằng từ 30 - 60% giá đất thị trường tại địa phương. Chưa có cơ chế tính giá đất rõ ràng, minh bạch và có nguy cơ tranh chấp trong đền bù GPMB.
Trưởng ban Pháp chế VCCI nói rằng, thủ tục hành chính liên quan đến đất đai quá khó khăn gây “ám ảnh” cho DN. Thậm chí, thường xuyên thay đổi dẫn đến quy trình triển khai dự án bị kéo dài, bị đình trệ, ách tắc, gia tăng chi phí về thời gian, tiền bạc và rủi ro đối với DN. Hơn nữa, những xung đột, chồng chéo trong luật khiến chính quyền cấp thực thi nhận thấy rủi ro, phản ứng sau đó là đình hoãn, trì trệ các dự án là tương đối nhiều. Mỗi dự án đi 1 kiểu, quy trình thực hiện trên thực tế không giống trên văn bản, chính vì vậy thủ tục hành chính đất đai cần hướng đến thực tiễn nhiều hơn.
"Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần sát với thực tiễn hơn và cần có sự phối hợp sửa đổi thủ tục hành chính liên quan nhằm tạo nên sự thống nhất, thuận lợi cho thủ tục đầu tư sau này" - ông Tuấn đề xuất.
