Đề xuất sửa tiêu đề Dự thảo Nghị định
Theo đó, tại Khoản 2 Điều 7 quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, dưới quy mô nhỏ như sau: "Có tổng doanh thu không quá 300 tỉ đồng và có số lần bán, chuyển nhượng không quá 10 lần trong một năm. Trường hợp chỉ bán một nhà ở hoặc một sản phẩm bất động sản trong một năm thì không áp dụng quy định có tổng doanh thu quy định tại khoản này".
HoREA đề nghị bỏ cụm từ “dưới quy mô nhỏ” tại “tiêu đề” Điều 7 “Dự thảo Nghị định”, bởi lẽ tại Khoản 6 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ giao Chính phủ “quy định việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ” mà thôi.
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho biết, Khoản 2 Điều 7 “Dự thảo Nghị định” vận dụng cách tính “tổng doanh thu của năm” đối với doanh nghiệp hoạt động kinh doanh “trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ” tại Điều 6 Nghị định số 39/2018/NĐ-CP để áp dụng cho hoạt động “kinh doanh bất động sản” là phù hợp, vì “kinh doanh bất động sản”cũng thuộc lĩnh vực “thương mại, dịch vụ”.
Nhưng, Khoản 2 Điều 7 “Dự thảo Nghị định” quy định “kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ” đối với các trường hợp kinh doanh bất động sản “có tổng doanh thu không quá 300 tỉ đồng” là chưa có căn cứ pháp luật và cũng chưa phù hợp với thực tiễn lại tạo ra “biệt lệ” cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản là chưa đúng, chưa bảo đảm tính bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, bởi các lẽ sau đây:
Căn cứ Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 39/2018/NĐ-CP quy định: “Điều 6. Tiêu chí xác định doanh nghiệp nhỏ và vừa: Doanh nghiệp nhỏ trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản và lĩnh vực công nghiệp, xây dựng có số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 100 người và tổng doanh thu của năm không quá 50 tỉ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 20 tỉ đồng, nhưng không phải là doanh nghiệp siêu nhỏ theo quy định tại khoản 1 Điều này.
Doanh nghiệp nhỏ trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 50 người và tổng doanh thu của năm không quá 100 tỉ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 50 tỉ đồng, nhưng không phải là doanh nghiệp siêu nhỏ theo quy định tại khoản 1 Điều này".
Do vậy, Khoản 2 Điều 7 “Dự thảo Nghị định” chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 6 Nghị định 39/2018/NĐ-CP quy định “doanh nghiệp nhỏ trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có tổng doanh thu của năm không quá 100 tỉ đồng”.
Không nên có quy định dành “biệt lệ” cho hoạt động kinh doanh bất động sản
Đại diện Cơ quan soạn thảo “Dự thảo Nghị định” cho rằng “doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đặc thù nên nhiều doanh nghiệp và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất 300 tỉ đồng như vậy phù hợp với thực tế và tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển”.
HoREA cho rằng, nhận định này chưa chính xác, vì không nên có quy định dành “biệt lệ” cho hoạt động kinh doanh bất động sản, bởi lẽ kinh doanh bất động sản cũng không phải là “đặc thù” so với các lĩnh vực kinh doanh khác của nền kinh tế.
Hiệp hội nhận thấy, ý kiến cho rằng quy định tổng doanh thu kinh doanh 300 tỉ đồng trong một năm “như vậy phù hợp với thực tế và tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển” cũng chưa chính xác, chưa đúng, chưa phù hợp với chủ trương của Nhà nước đang khuyến khích các cá nhân, hộ kinh doanh (theo cơ chế nộp thuế khoán doanh thu) chuyển thành doanh nghiệp.
Bởi lẽ nếu kinh doanh chuyển nhượng bất động sản có tổng doanh thu 300 tỉ đồng thì cá nhân chỉ phải nộp ngân sách nhà nước bằng 2%/giá trị hợp đồng tương đương 6 tỉ đồng, nhưng nếu thành lập doanh nghiệp thì số thu ngân sách nhà nước sẽ nhiều hơn, gồm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp.
Ngoài ra, Khoản 2 Điều 7 “Dự thảo Nghị định” chưa dự liệu trường hợp cá nhân chỉ bán 1 nhà, 1 sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, có thể có giá lên đến 200-300 trăm tỉ đồng (hoặc có giá cao hơn), như bán 1 biệt thự hoặc 1 biệt thự du lịch hoặc 1 căn hộ penthouse siêu sang do mình sở hữu hoặc được thừa kế thì cũng cần bổ sung vào Khoản 2 Điều 7 “Dự thảo Nghị định” quy định các trường hợp này không phải thành lập doanh nghiệp mà chỉ phải nộp thuế cho Nhà nước theo quy định.
