Theo quy định, người mua nhà trước khi nhận bàn giao nhà phải đóng quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư tạm quản lý. Khi Ban Quản trị chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải có trách nhiệm bàn giao số tiền này cho Ban Quản trị. Pháp luật quy định rõ như vậy, nhưng việc thực hiện không hề dễ dàng.
Đơn cử như trường hợp tại chung cư 4S Linh Đông, TP. Thủ Đức, TPHCM do Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc làm chủ đầu tư từ giữa năm 2014 đến nay, bên cạnh việc chưa được cấp sổ hồng thì hàng nghìn cư dân tại đây còn bức xúc vì chủ đầu tư chưa bàn giao hết quỹ bảo trì cho Ban Quản trị. Do đó, việc duy tu, sửa chữa những hạng mục xuống cấp của công trình rất khó khăn.
Các hộ dân sinh sống ở đây cho biết, chung cư được đưa vào sử dụng đã gần 10 năm, nhiều hạng mục hỏng hóc. Tuy vậy, công tác bảo trì gặp không ít khó khăn do tiền quỹ bảo trì chưa được chủ đầu tư bàn giao đủ. Chỉ khi có những hỏng hóc lớn, Ban Quản trị đề nghị chi để sửa chữa thì chủ đầu tư mới chi nhỏ giọt.
Từ năm 2020, UBND quận Thủ Đức (nay là TP. Thủ Đức) đã chủ trì tổ chức nhiều cuộc họp đa bên để đối chất, xác minh và ban hành nhiều văn bản yêu cầu chủ đầu tư mở và công khai tài khoản ngân hàng quản lý quỹ bảo trì. Đồng thời, quyết toán kèm hồ sơ chứng từ tài chính và bàn giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị theo quy định. Tuy nhiên, tất cả các yêu cầu trên không được tuân thủ.
Năm 2022, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 973/QĐ-CCXP về việc cưỡng chế, buộc Công ty Thành Trường Lộc bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư theo quy định. Tuy nhiên, thay vì thực hiện theo quyết định của cơ quan chức năng thì Công ty Thành Trường Lộc lại khởi kiện yêu cầu tòa huỷ bỏ quyết định cưỡng chế trên. Và cho đến nay mọi việc vẫn chưa được giải quyết dứt điểm.
Theo báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TPHCM, cho đến nay có đến hơn 200 chung cư trên địa bàn chưa bàn giao kinh phí. Trong số đó, có gần 50 chung cư đang tranh chấp kinh phí bảo trì vì chủ đầu tư cố tình không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc cố tình né tránh, chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, không bàn giao cho Ban Quản trị theo quy định.
Đơn cử như mới đây UBND Quận 8 cho biết đã ra tối hậu thư với chủ đầu tư của 14 dự án chung cư trên địa bàn quận vì chưa chuyển giao quỹ bảo trì. Trong số này có chủ đầu tư 10 chung cư bàn giao chưa đầy đủ kinh phí bảo trì và chủ đầu tư 4 chung cư chậm bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị chung cư.
Để xử lý tình trạng này, UBND Quận 8 đề nghị Ban Quản trị các chung cư khởi kiện chủ đầu tư tại Tòa án nhân dân các cấp nếu chủ đầu tư dự án chậm hoặc chưa bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì 2%. Trường hợp chủ đầu tư có dấu hiệu xâm phạm, chiếm dụng đến kinh phí bảo trì 2%, đề nghị Ban Quản trị các chung cư căn cứ quy định pháp luật, xem xét lập hồ sơ chuyển Cơ quan Cảnh sát điều tra để xử lý theo quy định.
Theo luật sư Lê Thanh Nhã, Văn phòng luật DBS, việc quản lý, vận hành chung cư trên địa bàn còn xảy ra nhiều tranh chấp, do quy định pháp luật chưa quy định việc xác định rõ phần diện tích sử dụng chung, sở hữu chung trong hồ sơ thiết kế, phê duyệt dự án. Mặt khác, việc xử phạt các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa đủ mạnh, chưa có tính răn đe và một số hành vi vi phạm chưa được quy định (chủ sở hữu không đóng kinh phí bảo trì, không đóng phí quản lý vận hành...).
