Một năm lệch pha cung - cầu
Trong năm 2016, thị trường ghi nhận phân khúc BĐS cao cấp khi có sự tăng cung mạnh mẽ. Số lượng dự án cao cấp, hạng sang và dòng sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng đã vượt quá nhu cầu hiện tại. Trong khi đó thị trường vẫn thiếu nhà cho người thu nhập thấp. Phó Chủ tịch Hiệp hội B ĐS Việt Nam (VNREA) nhận định: Trong khi các chủ đầu tư quá tập trung vào phát triển hàng hóa cao cấp thì 70% nhu cầu của thị trường lại tập trung vào phân khúc nhà ở trung bình trở xuống. Phân khúc nhà ở thương mại có giá khoảng 15 triệu đồng mỗi m2 đang khá hiếm trên thị trường. Biên độ lợi nhuận không cao là một trong những yếu tố khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà với các dự án nhà bình dân. Lãnh đạo VNREA cũng cho rằng, do cung cầu thiếu cân đối nên thị trường ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ của giới đầu cơ, đầu tư thứ cấp. Nếu năm 2015, xu hướng đầu tư dài hạn để cho thuê chiếm đa số thì hiện tại, phần lớn nhà đầu tư mua đi bán lại để kiếm lời, nhất là trong thời điểm phân khúc bất động sản cao cấp nở rộ.”Theo số liệu chúng tôi khảo sát được, có đến 50% hoặc thậm chí nhiều hơn khoảng 70-80% là tỉ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp. Nguồn cung thứ cấp bung ra ồ ạt, nguồn cung sơ cấp liên tục tăng là nguyên nhân khiến bất động sản dễ rơi vào thực trạng thừa cung”, ông Hà nhận định.
Những cảnh báo về lệch pha cung - cầu BĐS cao cấp không chỉ đến từ phía các cơ quan chức năng mà các đơn vị nghiên cứu lâu năm như CBRE, Savills cũng cho rằng thị trường đang có sự phát triển ồ ạt các sản phẩm BĐS cao cấp mà bỏ rơi đi phân khúc cốt lõi của thị trường BĐS là nhà giá rẻ cho đại đa số người dân có nhu cầu nhà ở hiện nay. Những cảnh báo trên đã khiến thị trường BĐS vào dịp cuối năm trở nên bất an, nhiều nhà đầu tư bắt đầu chùn tay khi xuống tiền, người mua nhà dự án hình thành trong tương lai lo ngại nếu lại xảy ra tình trạng ế hàng dự án sẽ chậm tiến độ hoặc chủ đầu tư sẽ hạ thấp chất lượng căn hộ để bán giá rẻ nhằm thoát hàng.
Luồng gió mới thổi vào thị trường năm 2017
Đánh giá triển vọng của thị trường BĐS Việt Nam năm 2017, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, diễn biến sẽ tiếp tục như năm 2016 và chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Nhưng, giai đoạn này sẽ có sự đột phá về phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội bởi Nhà nước dự kiến sẽ dành nguồn lực để hỗ trợ cho vay lãi suất thấp đối với nhu cầu mua nhà ở khoảng 15 triệu/m2 và diện tích khoảng 70m2/căn. Ngoài ra, phân khúc cao cấp, các loại hình sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng sẽ phải điều chỉnh giảm. Khi cơ cấu sản phẩm trên thị trường được ổn định và cân đối hơn. Đó là tín hiệu mừng để tin rằng, thị trường bất động sản sẽ dần ổn định vững chắc.
Trước những vấn đề thị trường bất động sản năm 2016 đã gặp phải, theo các chuyên gia BĐS, kịch bản dễ xảy ra nhất là thị trường năm 2017 vẫn tăng trưởng nhưng theo một con đường dích dắc hơn. Sẽ không còn cảnh dàn hàng ngang cùng tiến mà sẽ có sự bứt lên của các chủ đầu tư nắm được nhu cầu của thị trường để cung cấp sản phẩm phù hợp. Ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế Trung ương nhận định, thị trường BĐS năm 2017 nhiều khả năng sẽ bình ổn hơn, hoạt động đầu cơ suy giảm. Thị trường sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm phù hợp mới có thể tiêu thụ thuận lợi. Điều này khiến một số dự án chuẩn bị khởi công sẽ có thể bị đình hoãn.Ngoài ra, nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng rót vào thị trường sẽ bị thu hẹp. Các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngn hạn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước được áp dụng ngay từ thời điểm đầu năm mới. Nhất là khi áp lực xử lý nợ xấu bất động sản đã vào khoảng 100.000 tỷ đồng.
Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, thị trường BĐS trong năm tới tuy không đi xuống nhưng sẽ gặp nhiều thử thách. Trong đó, nguồn vốn ngân hàng sẽ bị giới hạn lại. Do đó, chủ dự án và nhà đầu tư phải điều chỉnh lại chiến lược ra hàng và cơ cấu sản phẩm trong từng dự án. “Tôi cho rằng trong năm tới, xu hướng tăng giá là có, nhưng sẽ không có hiện tượng tăng giá trên toàn thị trường mà chỉ có ở những dự án có điều kiện hạ tầng tốt và vị trí đẹp”, ông Hiếu nói.
