Nguồn cầu lớn
Hai nhà nhân khẩu học Neil Howe và William Strauss đã sáng tạo ra tên gọi "millennials" - người thuộc thế hệ millennials. Thế hệ Millenials (hay còn gọi là gen y - những người từ 26 đến 41 tuổi) đang là nhóm dân số đông nhất thế giới, cứ ba người thì có một người thuộc thế hệ này và hiện nay, thế giới đang có 2,1 tỉ người gen y, cho thấy nhu cầu của nhóm đối tượng này đối với các vấn đề kinh tế, xã hội là không nhỏ.
TPHCM đang trở thành điểm đến của một số lượng lớn người trẻ thuộc nhóm nêu trên - là nhóm lao động có trình độ từ nhiều tỉnh thành trên cả nước.
Với dân số hơn 10 triệu người của TPHCM và 55% dân số trong độ tuổi trẻ, có khoảng 30% dân số trong độ tuổi trẻ có nhu cầu mua nhà ở. Như vậy, nguồn cầu là rất lớn, đặc biệt là nhóm khách hàng gen y.
Theo bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M Savills TPHCM, độ tuổi từ 25 đến 35 được xem là độ tuổi có khả năng thu nhập tốt để mua nhà. Tại TPHCM, nhóm khách hàng này thường nhắm đến các căn hộ nhỏ có diện tích từ 50-70m2 ở các khu vực ngoại ô.
Mặc dù đây là thị trường tiềm năng, nhưng nguồn cung phân khúc này hiện không nhiều. Hiện tại, thị phần căn hộ từ 2-3 tỉ đồng tại TPHCM rất ít, chiếm dưới 20% thị phần nguồn cung hiện tại và chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Điều này dẫn đến lựa chọn hạn chế cho người mua. Mức giá cũng ở mức cao, không phải ở mức dễ dàng cân nhắc.
Vì sao có sự mất cân đối cung - cầu?
Đánh giá sự mất cân đối giữa nguồn cung và nguồn cầu khiến việc mua một sản phẩm nhà ở phù hợp về mặt vị trí, diện tích và giá cả trở nên khó khăn, Savills Việt Nam cho rằng, vấn đề ách tắc lớn nhất đối với thị trường nhà ở hiện tại là thiếu sự phê duyệt quy trình, dẫn đến tình trạng tắc nghẽn về mặt pháp lý, khiến chủ đầu tư không thể triển khai dự án mới.
Kết quả là số lượng sản phẩm ra thị trường rất ít, và những sản phẩm còn lại không đáp ứng phân khúc nguồn cầu hiện tại. Các sản phẩm hiện tại trên thị trường, bao gồm đầu tư, cho thuê hầu hết thuộc phân khúc trung đến cao cấp với nhu cầu không phải của số đông.
"Vấn đề pháp lý hiện tại ảnh hưởng đến nguồn cung hợp lý, và nếu không có nguồn cung thì không thể giải quyết được vấn đề về nguồn cầu” - bà Giang Huỳnh nhấn mạnh.
Ngoài ra, hiện tại thị trường đang trầm lắng và thiếu yếu tố thanh khoản. Thông thường, nếu có một khoản dự trữ, người dân sẽ có lựa chọn đầu tư vào bất động sản, chứng khoán hoặc một kênh đầu tư khác. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu hiện nay, hầu hết các kênh đều gặp khó khăn và hạn chế về thanh khoản.
Tình hình bán hàng và hấp thụ trên thị trường chung đều rất thấp. Do đó, người mua nhà đang chờ đợi sự hồi phục của thanh khoản để mọi thứ có thể vận hành trở lại.
Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Thị trường & S22M Savills TPHCM cho thấy, đối với phân khúc nhà ở hạng C nhắm đến đối tượng thu nhập trung bình và người trẻ, việc bán hàng vẫn diễn ra nhưng không đồng đều. Tỉ lệ hấp thụ cao chủ yếu diễn ra ở các dự án có giá bán phải chăng và nằm xa trung tâm. Điều này cho thấy nguồn cầu trong phân khúc này vẫn mạnh mẽ và tiềm năng. Đa số khách hàng mua trong các dự án này là người mua nhà lần đầu.
Điều quan trọng nhất lúc này là đưa thị trường về trạng thái cân bằng giữa cung và cầu.
Dữ liệu từ Savills cho thấy điều đó chỉ có thể xảy ra từ năm 2024 trở đi, khi một số dự án về phân khúc nhà ở vừa túi tiền bắt đầu hoạt động trở lại. Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện tại là vấn đề pháp lý dự án. Khi điểm nghẽn đó được giải quyết, thị trường bất động sản sẽ từ từ hồi phục và trở lại hoạt động.
