“Nóng” nguồn cung Condotel
Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, thị trường BĐS năm qua bùng nổ nguồn cung của phân khúc condotel (căn hộ khách sạn), khi lượng sản phẩm đưa ra thị trường lên đến 22.837 căn. Trong số các dự án chào bán, có tới 77,7% căn có mức giá 35-70 triệu đồng/m2. Tỉnh Khánh Hòa có nguồn cung lớn nhất, chiếm 52% lượng sản phẩm, còn lại tập trung ở các tỉnh Bình Thuận, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh... Phân khúc condotel dự báo tiếp tục phát triển mạnh tại các thành phố du lịch, đặc khu kinh tế mới thành lập.
Để phát triển du lịch, nhiều địa phương đã trải thảm đỏ, tạo điều kiện thuận lợi về quỹ đất, thủ tục hành chính cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc phát triển quá nóng khiến cho nguồn cung dư thừa nghiêm trọng, tiềm ẩn rủi ro và tác động xấu lên thị trường. Cụ thể, tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn cả nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm khoảng 44%) tổng nguồn cung. Trong khi đó, theo nhiều chuyên gia, tỷ lệ chênh lệch nguồn cung như trên là không bình thường.
Ở các nước có ngành du lịch phát triển, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn phòng khách sạn, resort. Bên cạnh đó, bất cập tại các dự án hiện nay là chủ đầu tư bán ra thị trường cam kết lợi nhuận lên đến 8-10%/năm trong vòng 8-12 năm. Cam kết lợi nhuận cao nhưng không có biện pháp để đảm bảo chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết nên tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp.
Rủi ro khủng hoảng thừa
Rủi ro đầu tiên của phân khúc này chính là nguồn cung tăng mạnh trong khi đó nhu cầu tiêu thụ lại đang giảm sút. Báo cáo thị trường của DKRA mới đây cho biết, nguồn cung condotel năm 2018 tiếp tục tăng và có thể đạt khoảng 15.000-20.000 căn, cao hơn đáng kể so với năm 2017. Qua ghi nhận của đơn vị này, năm 2017 thị trường đón nhận khoảng 22 dự án mới, cùng với việc tiếp tục thực hiện các dự án cũ, đã cung cấp ra thị trường 14.741 căn condotel, tăng 12% so với năm 2016.
Trong khi đó tỷ lệ tiêu thụ phân khúc condotel năm 2017 chỉ đạt 33% (4.821 căn), bằng 55% so với năm 2016 (8.726 căn), nhất là ở khu vực Khánh Hòa, lượng condotel bán được chỉ đạt 19% tổng số đưa ra thị trường. Tồn kho BĐS nghỉ dưỡng ở một số thị trường đang ở mức cao.
Xét về tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng dựa trên lượng khách du lịch, Việt Nam là một trong những nước có tốc độ tăng trưởng cao về lượng khách quốc tế trong khu vực, mức độ tăng trưởng lũy kế hàng năm đạt 12,1% trong giai đoạn 2010-2016. Tuy nhiên, theo Savills, Việt Nam vẫn còn phụ thuộc rất lớn vào một vài nguồn khách. Năm 2016, chỉ riêng hai thị trường Trung Quốc và Hàn Quốc đã chiếm 42% tổng lượng khách quốc tế. Trong khi đó, hiện Việt Nam vẫn chưa có nhiều chính sách để đa dạng hóa nguồn khách quốc tế và do đó vẫn phải chịu rủi ro về sự bất ổn của các thị trường này.
Đơn cử, vào thời điểm 2014 - 2015, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam giảm mạnh do số lượng du khách Nga giảm sâu, ảnh hưởng từ việc đồng Rúp mất giá, đã tác động mạnh đến thị trường du lịch.
Hiện khối khách sạn 3-5 sao tại ba trọng điểm du lịch Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc bên cạnh Hà Nội và TPHCM đạt công suất trung bình từ 60-70%. Nhưng trong các năm tới, tốc độ tăng cung của bất động sản nghỉ dưỡng có vẻ cao hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng về lượng du khách, có thể đẩy thị trường này vào khủng hoảng dư cung.
Câu hỏi lớn về tính pháp lý và lợi nhuận cam kết
Trên thực tế, loại hình căn hộ condotel được nhiều chủ đầu tư xây dựng rầm rộ và rao bán cùng nhiều chương trình ưu đãi, cam kết sinh lợi cho nhà đầu tư. Hoạt động mua - bán diễn ra công khai, rầm rộ, nhưng hiện nay cơ quan quản lý nhà nước, giới chuyên gia, chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư vẫn mù mờ và tranh cãi về tính pháp lý của loại hình BĐS này. Hiện tại, loại hình condotel vẫn chưa được quy định đầy đủ trong hệ thống luật pháp Việt Nam, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không được hình thành đơn vị ở. Hiện không có con số chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án bất động sản nghỉ dưỡng được cấp phép. Điều này có nghĩa, tất cả các dự báo hiện tại đều là phỏng đoán, dẫn tới rủi ro lớn cho nhà đầu tư cá nhân khi không biết đâu là thông tin thực, đâu là thông tin gây nhiễu, thông tin giả. Vì vậy, đa số các nhà đầu tư cá nhân hiện nay đều theo cảm tính, chỉ biết tin vào các chủ đầu tư tự quảng cáo hoặc mua theo số đông.
Ngoài ra, tỷ suất cam kết lợi nhuận cao song thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng của nhiều loại hình này đang đặt ra những thách thức lớn. Hiện các chủ đầu tư chạy đua cam kết lợi nhuận với mức phổ biến từ 8-12% mỗi năm nhưng chưa có cam kết trả lợi nhuận chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp. Theo phân tích của ông Rudolf Hever, Giám đốc Bộ phận Tư vấn khách sạn, Savills châu Á - Thái Bình Dương, với nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại, khi bán chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận với khách 8-10% mỗi năm là kỳ vọng quá cao. Bởi dự án nghỉ dưỡng không phải là dự án căn hộ để cho thuê theo tháng, theo năm mà là cho thuê như khách sạn nên lợi nhuận không cao.
Ông Rudolf Hever cho rằng điều này đáng lo ngại, vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, dự án nghỉ dưỡng phải được vận hành hoàn toàn như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh tốt, nhưng hầu hết dự án không đảm bảo yếu tố này. Tuy nhiên, do cạnh tranh gay gắt, nên chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm, cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận cao để thu hút người mua.
“Chính cuộc chạy đua cam kết lợi nhuận càng trở nên rủi ro hơn cho người mua và cả chủ đầu tư, nhất là từ một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm, nhưng phát triển dự án với quy mô lớn,” ông Rudolf Hever nói.
